선산매매 종중 동의 없이 가능할까요?
선산이 너무 넓어서 일부만 팔자는 얘기가 나왔습니다
“제사비가 부담돼서 선산 일부를 팔자고 하네요.”
“종중 대표가 이미 계약했다는데, 가족 중 누구도 모릅니다.”
이런 문의, 실제로 자주 들어옵니다.
‘선산’은 단순한 땅이 아니라 조상 묘가 있고 제사가 이어지는 종중의 상징적인 재산이에요. 그래서 팔 수는 있지만 아무나 마음대로 팔 수는 없습니다.
선산은 개인 땅이 아니라 종중원의 '총유재산'입니다
대부분의 선산은 종중 명의로 등기되어 있습니다. 즉, 개인 소유가 아니라 종중원 전체의 총유재산이죠.
종중 소유의 재산은 종중원의 총유에 속하는 것이므로 그 관리 및 처분에 관하여 먼저 종중 규약에 정하는 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그 점에 관한 종중 규약이 없으면 종중 총회의 결의에 의하여야 합니다
이런 선산을 매매하려면 반드시 종중 규약에 정한 절차를 따르거나, 종중 규약이 없는 경우 종중총회의 결의를 거쳐야 하고, 종중 규약에서 정한 정족수(많은 종중 규약이 재산 처분에 관하여 재적의원 3분의 2 이상의 찬성을 요구하고 있습니다)가 충족되어야 합니다.
만약 총회 결의 없이 대표자 개인이 매매계약을 체결했다면, 그 계약은 무효입니다
법적으로는 이렇게 봅니다
종중재산은 모든 종중원의 동의 또는 총회 결의에 의해만 처분할 수 있습니다.
특히 ‘선산’은 조상 묘가 있는 경우가 많아 일반 종중재산보다 더 엄격하게 보호돼요.
대표자 단독으로 계약한 선산매매는
👉 “대표권 남용”
👉 “총회 결의 없는 무효 계약”
👉 “조상묘 훼손에 따른 손해배상”
문제까지 이어질 수 있습니다.
묘소가 있다면 더 조심해야 합니다
묘지가 포함된 선산은 「장사 등에 관한 법률」의 보호를 받습니다. 즉, 묘가 존재한다면 이장 허가·후손 동의·지자체 신고 절차가 필요합니다.
선산매매로 묘지가 훼손되면 형사처벌 대상이 될 수 있고 제사 공간이 사라지면 종중 내부 분쟁으로 이어질 수도 있습니다.
따라서 선산을 팔기 전에는 반드시 묘소 현황조사 → 종중총회 결의 → 제사공간 대체 방안을 함께 마련해야 해요.
실무 포인트 – 선산매매 전 꼭 점검하세요
1️⃣ 등기부 명의 확인
→ 종중 명의인지 개인 명의인지 먼저 확인해야 합니다.
→ 종중 명의면 반드시 총회 결의가 필요합니다.
2️⃣ 총회 결의 요건 충족 여부
→ 종중 규약에 재산 처분에 관한 규정이 있는지 확인합니다.
→ 종중 규약이 있는 경우 그에 따른 절차를 준수해야 합니다.
3️⃣ 매매대금 사용계획 명확히 하기
→ 제사비, 묘지 관리비 등 명확한 사용 목적을 총회에서 승인받아야 합니다.
→ 매매대금은 종중 재산으로 귀속되며, 그 사용에 관하여도 종중 규약 또는 종중총회의 결의에 따라야 합니다.
→ 종중 대표자가 임의로 매매대금을 사용하거나 종중원들에게 분배하는 경우 횡령죄 또는 배임죄가 성립할 수 있습니다.
4️⃣ 묘소 관련 법적 절차 이행
→ 이장 신고, 묘지 이전 허가, 후손 동의 등 필수 요건 점검해야 합니다.
→ 미리 3개월 이상의 기간을 정하여 분묘의 연고자에게 통지해야 합니다.
선산매매는 단순한 부동산 거래가 아닙니다. 조상님 묘가 있고, 제사의 의미가 깃든 종중의 공동재산이기 때문이죠. 아무리 급해도 종중 동의 없이 팔린 선산은 결국 무효가 될 수 있습니다.
매매 전, 총회 결의와 절차를 반드시 확인하세요. 법무법인(유) 이현은 종중재산·선산매매 분쟁을 다수 해결해온 전문팀입니다.
