“용익물권 없죠?” 매수인 질문 의도와 땅 주인이 답해야 할 정답

"용익물권 없죠?"라는 질문에 얼떨결에 "네"라고 답한 당신께

수년째 묶여있던 땅을 사겠다는 사람이 나타나면 눈앞이 환해지기 마련입니다.

그런데 매수인이 뜬금없이 용익물권 같은 어려운 용어를 던지며 질문하면, 나도 모르게 "별거 없겠지"라는 생각으로 "네, 없어요"라고 답하게 되죠.

하지만 뒤늦게 인터넷을 검색해보고 이 글을 읽고 계신다면, 마음 한구석이 찝찝하실 겁니다.

“혹시 내가 모르는 뭔가가 내 땅에 설정되어 있으면 어떡하지? 사기라고 몰아붙이면?”

만약 아래 하나라도 해당한다면,

지금 당장 이 글을 끝까지 읽어보시면 좋겠습니다.

단순한 실수로 수천만 원의 위약금을 무는 사태를 막아야 하니까요.

매수인이 법률 지식이 해박해 보여서 기가 눌린 상태다.
내 땅이긴 하지만, 조상 대대로 내려오거나 오래 방치해둬서 정확한 권리 관계를 모른다.
이미 "없다"고 공언했는데, 이제 와서 "사실 잘 모른다"고 말하기엔 계약이 깨질까 봐 두렵다.

변호사가 직접 들려주는 용익물권 이야기

사실 그 사람이 너무 전문가처럼 보여서 저도 모르게 없다고 했어요.

용익물권이 정확히 무엇인가요?

상담실에 앉아 초조하게 물어보시는 의뢰인분들께 저희는 이렇게 설명해 드립니다.

용익물권이란 쉽게 말해 남의 땅을 빌려서 수익을 내거나 사용할 수 있는 권리를 뜻합니다.

내 땅인데 남이 와서 농사를 짓거나, 건물을 올리거나, 통로로 쓸 수 있는 힘이 있다는 거죠.

크게 세 가지만 기억하시면 됩니다.

지상권
지역권
전세권

용익물권에도 종류가 여러 가지인가요?

앞서 본 것처럼 우리 민법은 용익물권을 지상권, 지역권, 전세권 세 가지로 나누고 있어요.

이름은 어렵지만, 여러분의 땅에 대입해 보면 아주 명확해집니다.

지상권(地上權)

타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리죠.

만약 여러분 땅 위에 전신주가 있거나, 인접한 건물의 일부가 침범해 있다면 지상권 문제가 얽혀있을 가능성이 큽니다.

매수인 입장에서는 내가 땅을 사도 저 건물이나 전신주를 마음대로 못 치우겠네?라고 판단하는 근거가 됩니다.

지역권(地役權)

이건 조금 생소하실 텐데, 내 땅(승역지)을 남의 땅(요역지)의 편의를 위해 이용하는 권리입니다.

가장 흔한 예가 통행지역권이에요.

옆집 사람이 자기 땅에 들어가기 위해 의뢰인님 땅의 일부를 길로 쓰고 있다면 지역권이 설정되어 있을 수 있죠.

매수인 입장에서는 내가 산 땅인데 남들이 자꾸 지나다니겠네?라는 점를 확인하고 싶은 겁니다.

전세권(傳世權)

우리가 흔히 아는 전세와 비슷합니다.

다만, 토지 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 토지를 점유하여 그 용도에 좇아 사용·수익하는 권리예요.

만약 의뢰인님이 예전에 누구한테 돈을 받고 땅을 장기간 빌려주기로 계약했다면 이게 전세권으로 잡혀있을 수 있습니다.

매수인은 전세금은 나중에 내가 돌려줘야 하나? 이 사람이 언제 나가지?를 걱정하는 것이죠.

땅주인인 저도 모르는 권리가 있을 수 있나요?

의뢰인들이 가장 억울해하는 지점입니다.

"내 땅인데 내가 모르는 권리가 있다는 게 말이 되느냐"는 것이죠.

하지만 안타깝게도 등기부등본에 적히지 않은 숨은 권리를 인정하는 경우가 꽤 많습니다.

서류상으로는 깨끗해 보여도, 실제 땅 위에는 권리들이 숨어 있을 수 있습니다. 이걸 법정물권이나 관습법상 물권이라고 부릅니다.

대표적으로 세 가지 상황을 조심해야 합니다.

분묘기지권
- 오래된 땅이라면 조상 대대로 내려오는 무덤이나, 심지어 누군지 모를 사람의 무덤이 있을 수 있죠.
- 그 무덤이 설치된 지 20년이 넘었다면, 땅주인이라도 마음대로 이장하라고 할 수 없는 권리가 생깁니다.
- 이게 바로 등기부에 안 나오는 대표적인 용익물권입니다.

관습법상 법정지상권
- 과거에 땅과 건물의 주인이 같았다가 어떤 이유로 땅만 팔렸을 때 발생합니다.
- 서류상으론 그냥 빈 땅 같지만, 그 위에 아주 낡은 창고나 가설물이 하나 있다면?
- 그 건물의 주인은 법적으로 의뢰인님의 땅을 계속 쓸 수 있는 권리를 가질 수도 있습니다.

지역권의 시효취득
- 인근 주민들이 지난 20년간 의뢰인님의 땅 일부를 통로로 평온하게 사용해왔다면, 문제가 되는 부분입니다.
- 어느 날 갑자기 그들이 여기는 우리 길이라며 지역권을 주장할 수 있습니다.
- 주인은 몰랐어도 법적으로는 권리가 생겨버리는 황당한 경우죠.

용익물권이랑 담보물권은 어떻게 다른가요?

매수인이 "용익물권뿐만 아니라 담보물권도 깨끗한 거죠?"라고 재차 확인을 요구하면 여러분은 더 혼란스러워집니다.

특히 담보물권 이야기를 꺼내면서 저당권 같은 게 잡혀있으면 안 된다고 난리인가요?

이 둘은 아예 다른 걸까요?

매수인 입장에서는 둘 다 무서운 존재입니다.

용익물권이 있으면 땅을 못 써서 문제고, 담보물권이 있으면 산 땅이 경매로 날아갈까 봐 무서운 거죠.

그래서 전문가처럼 보이는 매수인일수록 이 두 가지가 모두 깨끗한지(말소되었는지)를 집요하게 묻는 것입니다

구분	용익물권	담보물권
핵심 목적	사용 및 수익 (직접 쓰는 것)	채권 회수 (돈을 받는 것)
대표 예시	지상권, 지역권, 전세권	저당권(대출), 유치권, 질권