담보권 뜻과 종류 3가지 완벽 정리 (설정자 vs 권자 차이점)
땅은 있는데 당장 쓸 돈이 없나요?
사장님, 땅을 담보로 잡아야 대출이 나옵니다. 은행에서 이 말을 듣고 가슴이 덜컥 내려앉으셨을 겁니다.
담보라는 말 자체가 내 소중한 땅을 빼앗길 것 같은 불길한 예감을 주니까요.
지금 상황에서 가진 건 팔리지도 않는 땅덩어리뿐인 그 막막함, 누구보다 잘 압니다.
하지만 담보권이 정확히 무엇인지, 내 상황에 어떤 종류가 유리한지 모른 채 도장을 찍는 것이야말로 정말 내 땅을 잃어버리는 지름길입니다.
위 내용 중 하나라도 해당하신다면, 딱 3분만 집중해서 이 글을 읽어주세요.
이 글이 당신의 소중한 재산을 지키는 방패가 되어드리면 좋겠습니다.
팔리지 않는 맹지나 임야를 보유하고 있는데 급전이 필요하다.
담보를 잡히면 무조건 땅 소유권이 넘어가는 줄 알고 겁이 난다.
저당권, 유치권, 질권... 용어만 들어도 머리가 아프고 사기당할까 봐 불안하다.
내 땅의 가치를 제대로 인정받아 안전하게 자금을 확보하고 싶다.
담보권 뜻, 담보 설정하면 소유권 잃어버릴까?
상담실에 앉아 떨리는 목소리로 물으시는 의뢰인분들께 저희가 가장 먼저 드리는 말씀이 있습니다.
"아니요, 오히려 내 땅의 가치를 빌려 쓰는 기술입니다."
담보권이란, 돈을 빌려주는 사람에게 내가 돈을 안 갚으면 이 땅을 팔아서라도 네 돈을 가져가라"라고 약속하는 권리입니다.
하지만 이 약속에도 여러 종류가 있고, 상황에 따라 독이 될 수도 약이 될 수도 있습니다.
담보권 종류 3가지
저당권, 땅을 쓰면서 돈만 빌리는 법
가장 일반적인 형태입니다.
땅의 소유권은 여전히 사장님께 있고, 농사를 짓든 건물을 올리든 상관없습니다.
다만, 등기부등본에 이 땅은 누구에게 얼마를 빌렸다는 기록만 남기는 거죠.
가장 깔끔하지만, 연체가 길어지면 바로 경매로 넘어갈 수 있다는 점을 명심해야 합니다.
유치권, 공사 대금을 못 받았다면?
땅에 건물을 올리다가 돈을 못 받으셨나요? 혹은 누군가 내 땅에 점거하고 안 나간다면?
이때 등장하는 게 유치권입니다.
이건 등기부등본에 나오는 게 아니라 '점유(실제로 차지함)'가 핵심입니다.
"돈 줄 때까지 이 땅(건물) 절대 못 비워준다!"라고 버틸 수 있는 강력한 무기죠.
질권, 땅보다는 다른 권리를 잡을 때
보통 땅 자체보다는 예금이나 주식 등에 많이 쓰이지만, 가끔 토지와 관련된 수익권 등에 설정되기도 합니다.
내 땅에서 나올 수익을 미리 담보로 잡는 개념이라 보시면 됩니다.
담보권설정자 뜻 궁금하시죠?
누가 채무자이고, 누가 채권자인가요?
“설정자”는 내 물건 위에 권리를 만들어(설정해) 준 사람, 즉 채무자를 말합니다.
반대로 “권자”는 그 권리를 넘겨받아 가진 사람, 즉 돈 빌려준 사람이나 은행을 뜻하죠.
담보권설정자 vs 담보권자
담보권설정자 (채무자): "내 땅을 담보로 제공할게!"라고 선언한 땅 주인입니다.
담보권자 (은행/채권자): "오케이, 네 땅을 담보로 잡고 돈을 빌려줄게."라고 권리를 가진 사람입니다.
저당권설정자 vs 저당권자
저당권설정자 (채무자): 등기부등본에 내 땅을 저당 잡혀준 사람입니다. 빚을 갚아야 할 의무가 있는 채무자인 경우가 많습니다.
저당권자 (은행/대부업체): 사장님이 돈을 안 갚으면 저당 잡은 땅을 경매에 넘길 수 있는 무시무시한 권리를 가진 채권자입니다.
질권설정자 vs 질권자
질권설정자 (채무저): "내 예금 통장(혹은 시계 등 동산)을 맡길 테니 돈 좀 빌려줘."라고 물건을 맡긴 사람입니다.
질권자 (채권자): "돈 갚을 때까지 이 물건(혹은 권리)은 내가 보관하겠다."라고 잡고 있는 사람입니다.
유치권설정자 vs 유치권자
유치권은 보통 계약으로 설정하기보다 법에 의해 당연히 발생하는 경우가 많지만, 개념은 동일합니다.
유치권설정자 (채무자): 자기 물건을 유치(점유)당하고 있는 사람입니다. 즉, 돈 줄 때까지 내 땅(건물) 못 돌려받는 주인입니다.
유치권자 (유치권을 행사하는 사람): "돈 받기 전까지는 이 땅 절대 못 비켜줘!"라고 점유하고 있는 공사 업자나 채권자입니다.
담보권 실행, 뜻을 알면 무서워집니다.
왜 사람들은 담보권이라는 말만 들어도 자다가 깰까요?
보통 돈을 안 갚으면 법원에 소송을 걸어 이겨야 압류를 할 수 있죠?
하지만 담보권은 다릅니다.
담보권 실행이란, 채권자가 재판도 거치지 않고 바로 법원에 '이 땅 경매로 팔아주세요!'라고 신청하는 것을 말해요.
채권자는 사장님이 이자를 몇 번 연체했다는 사실만으로 바로 법원에 임의경매를 신청할 수 있습니다.
어느 날 갑자기 내 땅에 경매 번호가 붙게 되는 것,
이것이 담보권 실행의 핵심입니다.
사장님이 변명할 기회도 없이 땅이 시장에 매물로 나오는 거죠.
이게 바로 담보권이 가진 무시무시한 힘입니다.
담보권 실행은 경매신청을 의미합니다!
내 땅인데 내 맘대로 팔지도 못합니다
급전이 필요해서 땅을 담보로 잡혔는데, 운 좋게 땅을 사겠다는 사람이 나타났다고 가정해 봅시다.
그런데 등기부등본에 거액의 담보권이 설정되어 있다면?
그 어떤 매수자도 선뜻 그 땅을 사려 하지 않습니다.
결국 담보권이라는 꼬리표가 붙는 순간, 그 자산은 시장에서 거의 처분 불가능한 자산이 되어버릴 수도 있습니다.
채권자의 동의 없이는 매매도, 추가 대출도 사실상 불가능해지는 손발이 묶인 상태가 되는 것이죠.
그럼 아예 담보를 잡히지 말아야 할까요?
아니요, 자금이 급하다면 현명하게 이용해야죠.
다만, 독소 조항이 있는지, 내가 감당할 수 있는 수준의 설정인지를 도장 찍기 전에 반드시 전문가와 검토해야 한다는 겁니다.
한 번 설정된 담보권은 사장님이 빚을 다 갚기 전까지는 쉽게 사라지지 않는 무거운 쇠사슬이라는 점을 잊지 마십시오.
담보취소신청
다행히 돈을 구해서 빚을 다 갚았어요!
이제 제 땅은 안전한 거죠?
등기부등본에서도 자동으로 이름이 빠지나요?”
그렇지 않습니다.
빚을 갚았다고 해서 담보권이 저절로 사라지지는 않거든요.
이때 필요한 것이 바로 담보취소신청입니다.
절차가 복잡할까?
돈을 갚은 경우뿐만 아니라, 가압류나 가처분 같은 재판 때문에 공탁금을 걸었을 때도 마찬가지입니다.
사장님의 땅을 묶고 있던 법적 근거가 사라졌으니, 이제 그 담보를 풀어달라고 법원에 공식적으로 요청하는 과정이죠.
크게 세 가지 경우가 있습니다.
동의에 의한 취소: 채권자가 "그래, 돈 다 받았으니 담보 풀어줘도 좋다"라고 서류를 써줄 때입니다. 가장 빠르고 확실하죠
담보 사유의 소멸: 재판에서 사장님이 승소해서 더 이상 담보를 유지할 이유가 없을 때입니다.
권리행사 최고 후의 취소: 재판이 끝났는데도 채권자가 담보권을 실행할지 말지 시간만 끌고 있을 때, 법원이 "빨리 결정해라, 안 그러면 담보 취소한다!"라고 압박해서 푸는 방법입니다.
만약 신청을 안 하고 그대로 두면 어떻게 되나요?
나중에 땅을 팔려고 할 때 매수인이 등기부를 보고 '어? 아직 담보가 있네?' 하며 계약을 취소하거나 가격을 깎으려 들 가능성이 높습니다
완벽하게 서류상으로도 내 땅을 청정 상태로 만드는 것,
그것이 담보취소신청의 핵심입니다
담보권 설정부터 실행, 그리고 마지막 취소까지
지금 당장 돈을 빌려야 하는 급박한 상황이라면 담보권 설정의 독소 조항을 막아야 합니다.
이미 빚을 갚았거나 재판이 끝났다면 담보취소신청을 통해 완전한 자유를 찾아야 합니다.
어떤 단계에 계시든 좋습니다.
여러분의 소중한 땅에 꼬리표가 남지 않도록, 저희가 끝까지 책임지고 깨끗하게 정리해 드릴 수 있습니다.
복잡한 법원 서류 싸움, 이제 전문가에게 맡기고 사장님은 본업에만 집중하시면 좋겠습니다.
