건물주 소송 사례 - 무단점유 임차인 명도 성공기
👀 이런 상황이라면 꼭 끝까지 보세요
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딱 위와 같았던 장현용(가명)님의 실제 경험담을 통해 해결 과정을 살펴보겠습니다.
(문 다 잠궈놓고 알아서 하라니,, 무슨 심보인가요 대체)
타임라인
20◇◇년 11월
현용님은 자신이 소유한 상가의 일부(약 5평)를 아는 동생(이하 B)이었던 사람에게 임대했습니다. 월세 63만 원의 평범한 임대차 계약이었죠.20◇○년 12월 31일
계약 만료일이 지났지만 B씨는 나가지 않았습니다. 임대료는 내킬 때 주는 수준이었죠. 하지만 현용님은 아는 동생이었기 때문에 믿고 기다렸어요.그렇게 기다린지 2년.
임대료는 가끔 들어왔고, 전기세도 내지 않아서 현용님이 대신 납부했어요. B씨는 곧 나간다는 말만 반복했죠.마지막 카드
현용님은 더 이상 기다리는 건 의미가 없다는 걸 깨달았어요. 마지막 카드로 건물에 잠금장치를 설치했죠. 그리고 즉시 계약 해지 통보문을 발송했습니다.
⚖️ 법정 대결
현용님과 정리한 소송에서 요구할 사항은 다음과 같아요.
1️⃣ 건물 인도 (너 나가!)
2️⃣ 미납 임대료 전액 지급
3️⃣ 차임 상당의 부당이득금 반환 (권원 없는 점유 기간 손해)
4️⃣ 전기세 등 부대비용
핵심 쟁점들
✅ 계약 해지가 유효성
세입자가 3기 이상 월세를 밀렸고, 스스로 퇴거 의사도 밝혔죠. 그렇다면 해지 요건은 충족합니다. 즉, 계약 해지는 유효해요.
✅ 무단 점유 여부
계약이 끝났는데도 세입자는 계속 상가를 점유하고 있었어요. 그런데 보증금 반환을 요구할 권리(동시이행항변권)도 이미 상실된 상태였죠. 따라서 법원은 이를 권원 없는 불법 점유로 봅니다.
✅ 부당이득 성립 여부
세입자가 실제로 건물을 사용하고 이익을 얻었다는 점이 객관적으로 입증 가능해요. 그래서 차임 상당액을 부당이득으로 인정받을 수 있습니다.
완전 승리 판결
법원은 완벽하게 현용님의 손을 들어주었습니다.
판결문 내용을 요약하면, 건물은 즉시 인도하고 미납 임대료는 전부 내라. 전기세 등 부대비용도 모두 내고, 가집행 선고까지 받아 즉시 집행이 가능하게 되었어요.
성공 포인트 분석
🎯 법적 요건을 완벽히 갖췄다
세입자가 3기 이상 월세를 밀렸고, 퇴거 의사도 문자로 확인됐습니다. 이 덕분에 계약 해지가 정당화됐죠. 또한 세입자가 실제로 건물을 사용·수익했다는 점까지 입증해 부당이득 청구도 가능했습니다.
⏰ 타이밍을 놓치지 않았다
세입자가 나가겠다고 밝히자마자 곧바로 해지 통보를 했습니다. 필요한 증거가 모이자마자 소송을 제기해 지체 없이 대응한 점도 중요했습니다.
📃 빠짐없는 청구
단순히 월세만 청구한 게 아닙니다. 전기세와 부당이득까지 꼼꼼하게 산정해, 임대인이 본 손해를 빠짐없이 청구했습니다.
실제 회수 금액
이현은 판결문만 받고 끝내지 않아요. 물론 집행을 알아서 해보겠다고 하시는 분들이 안 계신 건 아니지만요. 30년 경력의 집행팀이 최대한 빠르게 돈을 돌려받을 수 있게 지원하고 있어요. 그래서 현용님 사건도 돈을 돌려받는 데에 집중했고 받아낸 항목은 다음과 같아요.
연체 차임(미납 월세)
총 연체 차임 약 8백만 원에서 보증금 1백만 원을 공제한 약 7백만 원부당이득금
계약이 해지된 후에도 무단으로 점유하는 것은 부당이득에 해당해요. 따라서 부동산을 돌려받는 날까지 월세에 해당하는 금액을 청구할 수 있는 거죠. 월세(63만 원)을 날짜만큼 계산해서 청구.대납 공과금
임대인이 대신 납부한 미납 전기세 약 60만 원지연손해금(이자)
연체된 월세, 대납 공과금을 합한 금액에 대한 이자
실무 TIP 💡
명도소송과 함께 부동산점유이전금지가처분 신청을 하는 건 실무에서 거의 필수에요. 명도소송의 목적은 판결문을 바탕으로 집행하기 위함이거든요. 즉, 집행력이 있어야 하는 건데 소송이 진행되는 동안 점유자가 바뀌어버리면 강제집행이 어려워요.
간혹 집행에 대한 경험치가 적은 곳에선 이를 신경쓰지 않는 경우가 있는데.. 이 글을 읽으신 분들이라면 꼭 챙기시길 바래요.
반드시 확인해야 할 주의사항
보증금이 남아 있다면
단순히 계약이 끝났다고 해서 곧바로 불법 점유가 되는 건 아닙니다.보증금 계산 정확히
연체된 월세, 관리비, 손해배상액 등을 빼고 남은 금액을 확정해야 합니다.반환 방법은 현실적으로
단순히 구두로 제아하는 건 부족합니다. 법적으로 유효한 반환 제시가 필요합니다.실제로 사용했는지 입증
전기세, 수도세, 출입 기록 같은 객관적 자료가 있어야 합니다.언제 불법 점유가 되는지
동시이행 항변권이 끝나는 시점을 정확히 확인해야 합니다.사안별 차이 큼
같은 상황처럼 보여도 세부 사실에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
중요⚠️
보증금이 걸려 있는 임대라면, 계약이 끝났더라도 임차인이 “보증금을 돌려받을 때까지는 안 나가겠다”라고 주장할 수 있습니다. 따라서 적법하게 보증금을 돌려줄 준비를 하지 않으면 소송에서 이기기 어려울 수 있습니다.
하지만 이런 상황이라면 당장 행동하세요
계약 만료 후 6개월 이상 권원 없는 점유
임대료 3개월 이상 연체
임차인이 퇴거 의사를 밝혔음에도 실제로 나가지 않음
승소 가능성 셀프 체크리스트
□ 3기 이상의 차임 연체 : 상가 건물이라면 3기 이상 차임을 연체한 사실이 있나요?
□ 적법한 계약해지 통보 : 계약 해지를 내용증면, 문자, 카톡 등으로 적법하게 통보했나요?
□ 보증금 정산 절차 완료 : 연체 임대료·관리비 등을 공제한 보증금을 반환할 준비(또는 공탁)을 했나요?
□ 임차인의 실제 사용·점유 증거 확보 : 전기세, 수도세, 출입기록 등 세입자가 건물을 사용했다는 객관적 자료가 있나요?
□ 임대차 계약서 원본 : 계약 내용을 증명할 원본 계약서를 보관하고 있나요?
□ 임차인의 퇴거 의사표시 : 문자, 녹취록 등 임차인이 퇴거 의사를 밝힌 자료가 있나요?
위 사항들이 모두 체크됐다면, 이제 주저하지 말고 명도소송을 준비하세요.
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