무단점유 임차인 명도소송 사례 - 밀린 월세·부당이득 청구

임대차가 끝났는데도 임차인이 나가지 않고 월세까지 밀리면, 차라리 문을 잠가버리고 싶은 마음이 듭니다.

그리고 실제로 그렇게 한 의뢰인이 있었습니다.

2년 가까이 기다리는 동안 월세는 들어왔다 말았다 했고 전기세까지 대신 내야 했지만, 임차인은 곧 정리하겠다는 말만 반복했죠.

더 버틸 수 없었던 의뢰인은 결국 건물 문을 잠갔습니다. 그러자 임차인도 맞잠그면서 양쪽 다 들어갈 수 없는 상태가 됐습니다.

상황이 풀린 것은 방향을 소송으로 바꾼 뒤였습니다.

의뢰인은 건물 인도는 물론 밀린 월세와 부당이득, 대납한 전기세까지 판결로 인정받았습니다.

직접 잠그면 왜 위험한가

내 건물이라도 임차인이 점유하고 있으면 함부로 되찾을 수 없습니다. 계약이 끝났더라도 그렇습니다.

실제로 차임 연체로 계약을 적법하게 해지했지만, 임차인이 영업을 하고는 있던 점포의 자물쇠를 잠그고 간판을 철거한 임대인에게 업무방해죄가 인정된 사례가 있습니다(대법원 2005. 3. 10. 선고 2004도341 판결).

이외에도 임차인의 허락 없이 점유 공간에 들어가거나, 짐을 들어내거나, 전기와 수도를 끊는 행위는 사안에 따라 형사 문제로 번질 수 있습니다.

건물을 합법적으로 되찾는 길은 계약을 해지한 뒤 명도소송으로 판결을 받고, 임차인이 자진해서 나가지 않으면 집행관을 통해 강제집행하는 것뿐입니다.

이 사건의 계약 해지는 유효했습니다. 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있는데(민법 제640조), 2기를 넘는 연체에 더해 임차인이 스스로 퇴거 의사를 문자로 밝혔기 때문입니다.

하지만 해지 뒤에도 임차인은 짐을 둔 채 공간을 비우지 않았으므로, 그 점유는 권원 없는 무단점유였죠.

사건은 임차인이 출석하지 않아 공시송달로 진행되었고, 재판에서 다음과 같은 의뢰인의 청구를 인용했습니다.

저희 이현에서는 소송과 동시에 부동산점유이전금지가처분도 신청했습니다.

소송 중에 점유자가 바뀌면 판결을 받아도 집행이 어려워지기 때문인데, 요건과 집행 방법은 부동산점유이전금지가처분 요건과 주의사항에 정리되어 있습니다.

소송을 준비한다면 아래부터 점검해 보시기 바랍니다.

차임 연체가 해지 기준에 도달했는가: 주택과 일반 건물은 2기(민법 제640조), 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 3기(같은 법 제10조의8)가 해지 기준입니다.
해지를 적법하게 통보했는가: 내용증명, 문자, 카카오톡처럼 통보 사실과 시점을 남길 수 있는 방법을 씁니다.
보증금 정산을 마쳤는가: 연체 차임과 관리비 등을 공제한 잔액을 확정하고, 돌려줄 금액이 있다면 반환하거나 공탁할 준비를 합니다.
점유와 사용을 입증할 자료가 있는가: 전기세, 수도세 납부 내역이나 출입 기록, 현장 사진처럼 임차인이 공간을 썼다는 객관적 자료가 필요합니다.

보증금이 남아 있으면 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 나가지 않겠다고 버틸 수 있습니다.

이때는 정산 후 잔액을 반환하거나 공탁할 준비를 갖춰야 점유의 위법성을 다툴 수 있습니다.

내용증명만으로는 해지되지 않습니다. 해지가 성립하려면 2기 이상 차임연체처럼 법으로 정한 해지 사유가 있어야 합니다. 내용증명은 그 해지 의사를 전달하고 통보 시점을 입증하는 수단일 뿐입니다.

돌려줄 보증금이 남지 않은 상태에서 계약이 적법하게 해지됐다면, 그 이후의 점유는 정당한 권원이 없는 무단점유로 볼 수 있습니다. 이 경우 임대인은 건물 인도와 함께 차임 상당의 부당이득을 청구할 수 있습니다.

임대차계약에서 임차인이 부담하기로 정한 항목이라면 청구할 수 있습니다. 임대인이 대신 낸 전기세를 부당이득으로 인정받은 사례도 있습니다. 다만 계약서에 부담 주체가 적혀 있어야 다툼이 줄어듭니다.

명도소송의 결과는 해지 요건이 갖춰졌는지, 부당이득과 대납 비용을 어디까지 청구할 수 있는지에 따라 달라집니다.

혼자 판단하기 어렵다면 연체 내역과 임대차계약서, 해지 통보 기록을 챙겨 법무법인 이현에 문의해 주시기 바랍니다.

사안을 검토해 해지 가능 여부와 청구 범위, 가처분과 소송의 순서를 짚어 드립니다.

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