공유물분할청구소송 경매분할, 합의가 안 되는 부동산은 결국 이렇게 끝납니다

부모님께서 돌아가시고 물려주신 부동산…

누구는 그 집에서 계속 살고 싶어 하고, 누구는 자기 몫을 현금으로 정리하고 싶어 합니다.

등기부등본에는 지분이 또렷이 적혀 있지만, 정작 그 지분을 어떻게 풀어낼지에 대한 합의를 못해 난감한 분들이 계실 듯 합니다.

매달 나가는 보유세는 누가 부담할지 애매하고, 명절마다 만나는 가족 사이에는 어색한 침묵이 깔리죠.

변호사에게 의뢰하자니 가족 관계가 완전히 끊어질까 두렵고, 그냥 두자니 시간이 갈수록 손해만 커집니다.

이런 갈등이 길어질 때 필요한 것이 공유물분할청구소송이고, 협의가 끝내 막힐 때 마지막으로 등장하는 카드가 바로 공유물분할청구소송 경매입니다.

공유물분할청구소송에서 경매분할이란

민법 제268조는 공유자가 언제든 공유물의 분할을 청구할 수 있다고 정하고 있고, 협의가 안 되면 제269조에 따라 법원에 분할을 청구할 수 있습니다.

법원이 정할 수 있는 분할 방법은 크게 세 가지입니다.

부동산 자체를 쪼개는 현물분할,

한 사람이 단독 취득하고 다른 공유자에게 지분 가격을 지급하는 가액배상,

그리고 부동산 전체를 경매에 부쳐 매각대금을 지분 비율대로 나누는 경매분할입니다.

이중에서 원칙은 현물분할입니다.

다만 현물로 나누는 것이 곤란하거나 분할로 인해 가액이 현저히 감손될 염려가 있는 때, 법원은 민법 제269조 제2항에 따라 경매를 명할 수 있는 것이죠.

이론은 이쯤 두고, 저희 법무법인 이현이 실제로 진행한 사례를 살펴보겠습니다.

망원동 부동산 3건, 공유물분할청구소송 경매분할로 풀어낸 실제 사례

의뢰인 A씨는 어머니의 사망으로 망원동에 있는 토지, 4층짜리 근린생활시설 겸 주택, 아파트 한 채를 두 자매와 함께 공유하게 되었습니다.

(A씨의 지분은 7분의 2, 언니는 7분의 3, 또 다른 자매는 7분의 2)

A씨는 자신의 지분만큼 현금화하기를 원했습니다.

그러나 언니는 아파트에 거주 중이었고, 어머니와의 추억이 깃든 집을 떠나기 어려워했습니다. 협의는 평행선을 달렸죠.

저희는 먼저 가액배상에 의한 현물분할을 청구했습니다.

피고들이 부동산을 모두 가져가고 A씨에게 지분 가격을 지급하는 방식입니다. 다만 이 청구가 그대로 관철될지는 피고들의 태도에 달려 있었습니다. 피고들이 시세에 합의하지 않으면 결국 경매로 갈 수밖에 없는 사건이었기 때문입니다.

예상대로 피고 측은 시세 산정과 부담 비용 문제를 들어 가액배상안을 거절했습니다.

그래서 곧바로 청구취지를 변경하여, 별지 부동산 전부를 경매에 붙여 그 대금을 지분 비율대로 배당해 달라는 경매분할 청구로 전환하였습니다.

그러면서도 아파트에 한해서는 피고가 감정가로 지분을 매수하는 방안을 협상 카드로 다시 열어두었습니다. 어느 쪽으로 결론이 나든 A씨가 손해 보지 않도록 두 갈래 출구를 깔아둔 셈입니다.

결과적으로는 양쪽 카드가 모두 활용되었습니다.

법원은 조정을 갈음하는 결정을 내리며, 아파트는 피고 한 명이 단독으로 취득하면서 A씨에게 약 2억 200만 원을 지급하기로 했고, 나머지 토지와 4층 건물은 경매에 부쳐 매각대금을 7:3:2 비율로 분배하는 것으로 정리되었죠.

만약 처음부터 부동산 3건 전부를 경매로만 청구했다면 어땠을까요?

시세보다 낮게 낙찰될 위험이 있는 아파트까지 모두 경매로 넘어갔을 것이고, 경매 진행 기간만 별도로 1년 이상이 추가되었을 것입니다.

경매분할이 인정되기 위한 요건

실무에서 경매분할이 인정되는 전형적인 사례는 다음과 같습니다.

첫째, 아파트나 한 칸의 집합건물처럼 구조상 쪼갤 수 없는 부동산인 경우

둘째, 층마다 용도와 면적이 다른 복합건물처럼 지분 비율대로 단독 취득시키기 어려운 경우

셋째, 토지를 분필했을 때 도로 접근성이나 형상 문제로 지분 가치가 현저히 감소하는 경우

A씨 사건의 토지와 4층 건물이 두 번째 유형에 해당했습니다.

지층, 1층, 2층은 근린생활시설이었고, 3층과 4층은 주택이었으며, 층별 면적도 달랐습니다. 공유자 3인의 지분 비율에 맞춰 단독소유 부분을 만들어내는 것이 현저히 곤란한 구조였죠.

참고로 토지의 경우 분필 가능성과 협의 분할 여지가 더 폭넓게 인정되는 편입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 공유물분할청구소송에서 분할 방법은 어떻게 결정되나요?

분할 방법은 법원이 직권으로 결정합니다. 법원은 공유자별 지분 비율, 공유물의 위치·면적·이용 상황, 분할 후 사용가치, 공유자의 희망 등을 종합해 합리적인 방법을 정합니다.

원칙은 부동산을 물리적으로 나누는 현물분할입니다. 현물분할이 곤란하거나 가액 감손이 우려되는 경우 경매로 매각해 대금을 분배하는 경매분할이 명해지며, 한 공유자가 단독 취득하고 다른 공유자에게 지분 가격을 배상하는 가액배상에 의한 현물분할도 허용됩니다.

Q2. 공유물분할청구소송의 기간은 얼마나 걸리나요?

1심 기준 통상 6개월에서 1년 6개월 정도 소요됩니다. 감정평가가 필요한 사건이라면 감정 기간만 2개월에서 4개월이 추가됩니다.

공유자 수가 많거나 부동산이 여러 건이거나 협의 절차가 병행되는 사건은 더 길어질 수 있습니다.

Q3. 공유물분할청구소송의 판결 후 강제집행 절차는 어떻게 되나요?

판결 종류에 따라 절차가 다릅니다. 경매분할 판결이 확정되면 공유자 중 누구든지 확정판결문 정본, 송달증명원, 집행문을 첨부해 부동산 소재지 관할 법원에 형식적 경매를 신청할 수 있습니다.

가액배상에 의한 현물분할 판결의 경우, 지분을 취득하는 공유자가 가액을 지급하지 않으면 판결문을 집행권원으로 강제집행이 가능합니다.

협의가 막혔다면

공유물분할청구는 공유자 누구든 단독으로 제기할 수 있는 권리입니다. 즉, 상대방이 먼저 소를 걸 수도 있다는 뜻이죠.

먼저 움직이는 쪽이 청구취지를 설계하기 때문에, 어떤 부동산을 가액배상으로 가져갈지, 어떤 부동산을 경매로 넘길지, 시세 감정의 기준 시점을 언제로 잡을지가 모두 청구 단계에서 결정됩니다.

A씨 사건에서 부동산 3건을 각각 다른 방식으로 정리할 수 있었던 것도 A씨가 원고였기 때문입니다.

뒤늦게 피고로 끌려가면 상대방이 설계한 틀 안에서 방어만 하게 됩니다.

협의를 한 번이라도 시도했는데 상대방이 응하지 않거나 답을 미루고 있다면, 그 침묵이 협의가 아니라 준비 시간일 가능성도 염두에 두셔야 합니다.