땅 주인이 바뀌었는데 내 건물 철거? 법정지상권 3가지 성립요건

"내가 직접 지은 건물인데, 토지주가 바뀌면 건물을 철거해야 하나요?"

이런 질문, 생각보다 자주 들어옵니다.

토지와 건물의 소유자가 달라지는 상황은 의외로 흔합니다. 예를 들어,

본인 소유의 토지 위에 건물을 지었다가 토지만 매각한 경우토지에 저당권을 설정했다가 경매로 토지 소유자가 바뀐 경우상속으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 등입니다.

본인 소유의 토지 위에 건물을 지었다가 토지만 매각한 경우
토지에 저당권을 설정했다가 경매로 토지 소유자가 바뀐 경우
상속으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 등입니다.

이럴 때 '법정지상권'은 건물 소유자를 보호하기 위해 만들어진 제도입니다.

법정지상권이란 무엇일까

법정지상권은 토지와 건물이 동일 소유자에게 있다가, 어떤 사유로 소유자가 달라졌을 때 자동으로 발생하는 권리입니다.

즉, 토지를 새로 산 사람이 나타나도 기존 건물주는 토지를 사용할 수 있는 권리(지상권)를 법적으로 인정받는 거죠.

쉽게 말해 건물은 내 것이니, 땅 주인이 바뀌어도 마음대로 철거하진 못합니다. 라는 보호 장치입니다.

법정지상권의 종류

법정지상권에는 크게 두 가지 종류가 있습니다.

1️⃣ 민법 제366조의 법정지상권(저당권 실행으로 인한 법정지상권)

이는 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유였다가 경매로 인하여 소유자가 달라진 경우에 인정됩니다.

민법 제366조 "저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다"

2️⃣ 관습법상 법정지상권

토지와 건물이 동일한 소유자에 속하였다가 매매, 증여 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 그 건물을 철거한다는 조건이 없는 한 건물 소유자는 토지 소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득합니다.

대표적인 법정지상권 성립요건

법정지상권은 아무 때나 인정되는 것이 아닙니다. 법원이 인정하는 성립요건은 법정지상권의 종류에 따라 다릅니다.

1. 민법 제366조의 법정지상권 성립요건

1️⃣ 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인의 소유에 속할 것

저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유여야 합니다. 저당권 설정 당시 건물이 건축 중인 경우에도 "건물의 규모·종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추어야" 법정지상권이 인정됩니다.

2️⃣ 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재할 것

저당권 설정 당시 건물이 존재해야 합니다. 나대지에 저당권을 설정한 후 건물을 신축한 경우에는 민법 제366조의 법정지상권이 인정되지 않습니다.

3️⃣ 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라질 것

저당권의 실행으로 인한 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 합니다.