분양대금반환소송, 입주 지연 5개월에 분양대금·위약금 전액 돌려받은 사례

입주 예정일이 지나도 감감무소식, 무엇부터 챙겨야 할까

분양받은 집에 입주할 날만 손꼽아 기다렸는데, 정작 그날이 되어도 공사는 끝나지 않습니다.

그리고 시행사에서는 조금만 더 기다려달라는 문자만 반복해서 보내옵니다.

그 사이 중도금 대출이자 부담은 고스란히 수분양자에게 넘어오고, 자금 계획은 무너지죠.

이런 상황에 놓인 분들은 두 가지 불안을 동시에 안게 됩니다.

하나는 돈을 돌려받을 수 있을지에 대한 불안,

다른 하나는 시행사 측 주장처럼 자신이 너무 성급한 건 아닌지에 대한 불안입니다.

입주일자는 추후 변경될 수 있다는 계약서 문구를 근거로 시행사가 책임을 회피하기 시작하면 더더욱 그렇습니다.

결론부터 말씀드리면, 입주예정일에서 3개월을 초과해 지연된 경우에는 수분양자가 계약을 해제하고 분양대금을 돌려받을 권리가 발생합니다. 실제 판결을 통해 확인된 기준을 정리해보겠습니다.

분양대금반환소송, 언제 어떻게 가능한가

약정해제권: 분양계약서 3개월 조항

대부분의 분양계약서에는 "입주예정일로부터 3월을 초과하여 입주가 지연된 경우 수분양자는 계약을 해제할 수 있다"는 조항이 들어가 있습니다. 약정해제권이라고 부르는 권리입니다.

민법 제544조의 법정해제권은 상당한 기간을 정한 이행 최고를 거쳐야 하지만, 약정해제권은 다릅니다.

계약서에 정한 사유, 즉 3개월 초과 지연이라는 요건만 충족되면 별도의 최고 절차 없이 곧바로 해제 의사표시를 할 수 있는 것입니다.

해제의 효과: 원상회복 + 위약금

계약이 적법하게 해제되면 시행사는 수분양자가 납부한 분양대금을 전액 돌려주어야 합니다(민법 제548조 원상회복의무).

여기에 더해 계약서가 정한 위약금, 통상 공급대금의 10%까지 청구할 수 있는 것이 일반적입니다.

저희 법무법인 이현이 직접 수행한 사건으로 적용 양상을 살펴보겠습니다.

실제 사례: 강원 □□군 오피스텔, 분양대금·위약금 전액 인정

사실관계

의뢰인 A씨는 강원 □□군의 오피스텔을 분양받았습니다. 공급계약서상 입주예정일은 2023년 9월이었고, A씨는 계약금과 옵션계약금 및 1차에서 6차까지 중도금 1억 9,050만 원도 납부했죠.

문제는 입주예정일이 다가올 무렵부터 발생했습니다.

시행사가 자재비 상승, 지반 문제, 화물연대 파업, 민원 등을 이유로 입주 시기를 2023년 12월, 다시 2024년 2월로 거듭 변경 통보한 것입니다.

시행사의 반박

이에 따라 저희 로펌에서 분양대금반환청구소송을 진행했고, 시행사는 네 가지 논리로 맞섰습니다.

첫째, 계약서에 입주일자는 추후 변경될 수 있다는 문구가 있으므로 2023년 9월을 기준으로 삼을 수 없다. 둘째, 입주 지연은 세계 경제 위기에 따른 불가항력이다. 셋째, 민법 제544조의 이행 최고 절차를 거치지 않았으므로 해제는 무효다. 넷째, 위약금이 과다하므로 감액되어야 한다.

법원의 판단

하지만 법원은 저희의 청구를 전부 인용했습니다.

재판부는 계약서에 입주일자 변경 가능 문구가 있다는 사정만으로 입주예정일이 불확정기한이라거나 시행사가 임의로 변경할 수 있다고 해석하면 약정해제권 조항이 사실상 무력해진다고 보았습니다.

시행사가 든 민원, 지반 문제, 파업 등도 사업자가 통상 예견하고 대비해야 할 영역이므로 불가항력에 해당하지 않는다고 판단했죠.

또한 약정해제권은 민법 제544조의 이행 최고를 요건으로 하지 않으므로 별도 최고 없이도 해제가 적법하다고 인정했고, 위약금 감액 주장도 받아들이지 않았습니다.

결론적으로 시행사가 A씨에게 분양대금 264,860,000원과 위약금 33,560,000원, 이에 대한 지연손해금을 모두 지급하라는 판결을 받았습니다.

시행사가 흔히 드는 불가항력 주장의 한계

입주가 지연된 거의 모든 분양대금반환소송에서 시행사는 불가항력을 주장합니다.

앞선 사례도 자재 수급난, 노조 파업, 기상 악화, 민원 등을 사유로 들었죠.

하지만 법원은 이 부분에서 명확한 기준을 세워두고 있습니다.

불가항력을 이유로 책임을 면하려면, 그 원인이 사업자의 지배영역 밖에서 발생한 것이고 사업자가 통상의 수단을 다했어도 막을 수 없었다는 점이 인정되어야 한다는 기준입니다.

동시기 동일한 환경에서 다른 현장은 정상 준공되었다면, 해당 사업자의 공정 관리 미흡이 더 결정적이라고 볼 여지가 큽니다.

위 사건에서도 같은 시기 강원 권역의 다수 단지는 정상 준공된 것으로 확인되었습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 시행사가 입주예정일 변경 안내문을 보냈고 수분양자가 별다른 답을 하지 않았다면, 변경에 동의한 것으로 간주됩니까?

그렇게 보기 어렵습니다. 입주예정일은 약정해제권 발생의 기준이 되는 중요한 사항이므로, 그 변경에 대한 수분양자의 묵시적 동의가 있었는지는 엄격하게 판단해야 한다는 것이 법원의 입장입니다.

안내문에 회신하지 않았다는 사정만으로 동의로 의제되지는 않으며, 별도로 동의 또는 거부의 의사를 확인받지 않았다면 묵시적 동의를 인정하기 어렵습니다.

Q2. 시행사가 중도금 대출이자를 대신 부담해왔다는 이유로 계약 해제를 거부하거나 그 금액을 공제하라고 요구할 수 있습니까?

요구할 수는 있으나, 받아들여지기는 어렵습니다. 대출이자 대납은 분양계약이 정상적으로 마무리될 것을 전제로 한 금융지원에 해당합니다.

시행사 귀책으로 계약이 해제된 경우 그 이자 부담의 위험은 시행사가 부담하는 것이 타당하므로, 이미 대납된 이자를 상계 명목으로 공제하라는 주장은 다수 판결에서 배척되어 왔습니다.

Q3. 위약금 10%는 과도하다며 시행사가 감액을 요구하면 법원이 인정해줍니까?

민법 제398조 제2항은 손해배상액의 예정이 부당히 과다한 경우 법원이 감액할 수 있도록 정하고 있습니다.

다만 부당히 과다한지는 금액의 크기만으로 판단하지 않고, 계약 당사자의 경제적 지위, 계약의 목적과 내용, 거래 관행 등을 종합적으로 고려합니다(대법원 2016. 3. 24. 선고 2014다3115 판결).

동일한 위약금 조항이 시행사와 수분양자 양쪽에 동등하게 적용되고 수분양자가 계약 협상력을 갖지 못했던 사정이 인정된다면, 10% 위약금이 통상 감액 대상으로 인정되기는 어렵습니다.

변호사의 조력이 결과를 가르는 이유

분양대금반환소송에서는 해제권 행사 시점의 적법성, 묵시적 동의 여부, 위약금 감액, 대출이자 상계 항변, 지연손해금 기산점 등 다수 쟁점이 동시에 다투어집니다.

또한 분양계약서는 약관규제법의 적용을 받는 약관이므로 설명의무 위반과 불공정 약관 해당성까지 검토되어야 하죠.

본격적인 대응에 앞서 부동산·건설 분쟁 경험이 많은 변호사와 한 차례 정리하는 시간을 갖는 것이 합리적입니다.