상가 임차인 퇴거 거부 시 대응법 | 건물인도소송 완벽 가이드

상가건물 임대차보호법이 임차인 보호를 강화하면서, 정작 건물주는 적법한 갱신거절 후에도 건물을 돌려받지 못하는 역차별 상황이 꽤나 빈번하게 발생합니다. 특히 임차이 “보증금을 먼저 달라.”, “권리금을 받아야 나갈 수 있다”며 버티는 경우, 임대인은 막막함을 느낄 수밖에 없죠.

이 글에서는 건물주가 취할 수 있는 합법적이고 실효성 있는 퇴거 절차를 단계별로 안내합니다.

1. 갱신거절의 법적 효력

1-1. 갱신거절이 유효하려면?

갱신거절이 법적으로 효력을 발생하려면 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

1️⃣ 통보 시기
임대차기간 종료 6개월 전부터 1개월 사이에 통보해야 합니다. 이 기간을 벗어난 통보는 효력이 없으며, 임차인이 갱신요구를 하지 않았더라도 임대인이 이 기간 내에 통지를 하지 않으면 법정갱신됩니다.

2️⃣ 통보 형식
법률상 서면 통보 의무는 명시되어 있지 않아요. 하지만 입증을 위해 서면(내용증명) 발송을 강력히 권장합니다. 구두 또는 카톡으로 하는 게 무효인 것은 아니나, 나중에 분쟁이 생겼을 때 입증하기가 까다로워요.

3️⃣ 갱신거절의 두 가지 경우

1) 임차인이 갱신요구를 하지 않은 경우
임대인은 임대차기간 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 갱신거절 통지를 해야 합니다. 이 경우 정당한 사유가 필요하지 않습니다. 통지만 적법하게 하면 계약기간 만료로 임대차가 종료됩니다

2) 임차인이 갱신요구를 한 경우
임대인은 다음의 정당한 사유가 있어야만 갱신요구를 거절할 수 있습니다

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

📚법적 근거: 상가건물임대차보호법 제10조 제1항, 제2항, 제4항

1-2. 갱신거절 후 임대차는 언제 종료되나?

적법한 갱신거절 통보가 있었다면, 계약기간 만료일에 임대차가 자동으로 종료됩니다.

주의사항:

• 갱신거절 통보 없이 계약기간이 만료되면 법정갱신이 성립합니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항)

• 법정갱신된 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다

• 법정갱신 후에는 임차인이 언제든지 계약해지 통고를 할 수 있으며, 통고 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(같은 조 제5항)

• 계약 만료 후에도 임차인이 계속 점유하면 불법점유자로 간주될 수 있습니다

2. 임차인이 계속 영업할 때의 단계별 대응

갱신거절 통보 후에도 임차인이 계속 영업 중이라면, 감정적으로 대응하기보다 단계별로 절차를 밟는 것이 중요합니다. 법적 절차는 다소 번거롭지만, 한 번 흐름을 이해해두면 다음에도 어렵지 않으실 거예요.

1단계: 재차 통보 및 협의

소송으로 가기 전, 협의를 통한 해결을 우선 시도하는 것이 시간과 비용 면에서 가장 효율적입니다. 의외로, 세입자도 “법적 절차가 진행된다”는 걸 인식하면 태도를 바꾸는 경우가 많습니다.

💡 실무 대응 방법
자발적 합의가 가장 빠르고 경제적인 방법이지만, 임차인이 명확히 거부하거나 연락이 두절된 경우에는 시간을 끌지 말고 다음 단계로 넘어가세요!

1. 내용증명으로 명도 재요청
   이미 한 차례 갱신거절을 통보했더라도, 임차인이 계속 점유 중이라면 다시 한 번 명도 요청서를 발송합니다. (※ 배달증명 포함 권장)

2. 협의 퇴거 유도
   현실적으로는 이사비용 일부를 제안하거나, 명도 기한을 명확히 제시하는 방식으로 협의할 수 있습니다.

3. 합의 시 명도확인서 필수 작성
   “언제까지 건물을 비우겠다”는 내용이 서면으로 남아야 이후 분쟁을 막을 수 있습니다.

2단계: 건물인도청구 소송

협의가 실패했다면, 이제 건물인도청구 소송 (상가 명도소송)을 제기해야 합니다. 이 소송은 임차인이 불법적으로 점유 중인 건물을 돌려달라고 청구하는 절차로, 건물주 입장에서는 사실상 유일한 실질적 해결 수단이에요.

📍 관할 법원

• 부동산 소재지 관할 지방법원이 원칙입니다.
  (예: 서울 강남구 소재 건물 → 서울중앙지방법원)

📂 준비해야 할 서류

• 상가건물 임대차계약서 원본

• 갱신거절 내용증명 및 배달증명서

• 건물 등기부등본

• 임대차 종료일을 입증할 자료 (계약기간 명시 부분 등)

• 현재 점유 상태를 확인할 사진·영상

⏱ 소송 기간 및 비용

• 평균 6개월~1년 소요 (쟁점이 단순할수록 단축 가능)

• 비용: 인지대, 송달료, 변호사비용 등 발생

• 단, 승소 시 소송비용은 임차인에게 부담시킬 수 있습니다.

💡 실무 팁: 부당이득 반환청구를 함께 제기하면, 임차인이 불법점유 기간 동안 차임 상당액을 부담해야 하므로 협상력이 커집니다.
[👉 소송 비용 절감 방법 보기]

3단계: 강제집행 절차

승소 판결을 받았다고 해서 자동으로 건물을 돌려받는 것은 아니에요. 세입자가 자진해서 비워주지 않으면, 법원 집행관을 통한 강제집행 절차를 밟아야 합니다.

보통 1~2개월 내 집행이 완료되고, 임차인의 저항이 예상될 경우 집행관이 경찰 협조를 요청할 수 있습니다. 이 때 들어가는 집행비용 역시 임차인에게 청구할 수 있어요.

⚠️ 주의
강제집행 전, 반드시 보증금 공탁이나 반환 의사 표시를 해두세요. 동시이행 항변 문제가 생기면, 집행 절차가 지연될 수 있습니다.

3. 부당이득 반환 청구

임대차가 종료됐는데도 임차인이 계속 영업 중이라면, 그동안의 점유는 ‘무료 사용’이 아니라 부당한 이득으로 간주됩니다. 이 경우 건물주는 차임 상당 부당이득 반환청구를 통해 손해를 일부 회복할 수 있습니다.

3-1. 차임 상당 부당이득이란?

임대차가 끝난 뒤에도 임차인이 건물을 계속 점유·사용한다면, 그 점유기간 동안의 월세 상당액을 임대인이 돌려받을 수 있습니다. 쉽게 말해, “계약이 끝났는데 계속 가게를 쓰고 있으니, 그만큼 월세에 해당하는 금액을 내야 한다”는 개념입니다.

• 임대인이 보증금을 공탁했거나 반환 의사를 명확히 밝혔음에도 임차인이 정당한 이유 없이 계속 영업을 이어가는 경우

• 임차인이 이미 계약 종료를 알고 있으면서도 고의적으로 점유·사용을 지속하는 경우

💵 계산 방법
부당이득액 = 기존 월차임 * 불법점유 기간(개월 수)

※ 부당이득 산정 시, 관리비나 기타 공과금까지 포함할 수 잇는지 여부는 구체적 계약 조건에 따라 달라지므로 전문가의 검토가 필요합니다.

3-2. 부당이득이 인정되지 않는 경우

1. 임차인이 동시이행항변권을 행사 중인 경우
   “보증금 먼저 돌려받을 때까지 안 나가겠다”는 주장을 하고 있다면, 임대인이 아직 보증금을 돌려주거나 공탁하지 않은 상태에서는 임차인의 점유가 불법이 아닙니다. 즉, 이 경우엔 부당이득이 성립하지 않습니다.

2. 임대인이 보증금 반환을 이행하지 않은 경우
   보증금을 주거나 공탁하지 않았다면, 임차인에게 “부당이득(월세)을 달라”고 요구할 수 없습니다. 이건 동시이행 관계이기 때문에, 임대인의 선(先) 이행 의사가 중요합니다.

⚖️ 관련 판례

• 대법원 2017.7.18.선고 2017다9039,9046 판결 중
  “임차인이 동시이행항변권을 행사하며 건물을 점유하는 경우, 임대인이 보증금 반환의무를 이행하거나 현실적 제공을 하지 않았다면 임차인의 점유는 불법이 아니고, 부당이득반환의무도 없다.”

• 대법원 2008.4.10.선고 2007다76986, 76993 판결 중
  “임대차가 종료된 후에도 임차인이 건물을 계속 점유·사용하면, 임대인은 임차인에게 차임 상당 부당이득을 청구할 수 있다.”

3-3. 청구 방법

1. 건물인도소송과 병합 청구 (권장)
   명도만 청구하기보다 부당이득 반환청구를 함께 제기하면 절차가 훨씬 효율적입니다. 한 번의 소송으로 인도 + 금전청구를 모두 해결할 수 있으므로 시간과 비용을 아낄 수 있어요.

2. 별도 소송 제기
   소멸시효 10년 내에 청구가 가능하지만, 오래 끌수록 입증이 어려워지고 금전 회수가 늦어집니다.

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4. 보증금 반환과 동시이행 관계

임대차가 끝났다고 해서 무조건 먼저 보증금을 돌려줘야 한다? 이건 아닙니다. 임차인의 건물 인도와 임대인의 보증금 반환은 서로 동시에 이뤄져야 하는 관계이기 때문이에요. 이걸 법에서는 동시이행 관계라고 부릅니다.

그래서 임차인은 이렇게 말할 수 있어요. “보증금을 받기 전까지는 나갈 수 없습니다.” 이게 바로 동시이행항변권이에요.

가끔 이런 경우도 있습니다. “제가 인테리어 비용 썼잖아요. 그거 못 받으면 안 나갑니다.” 이건 유치권이라는 제도를 근거로 하는 주장인데, 모든 경우에 통하는 건 아닙니다.

• 임차인이 쓴 비용이 정말로 필요비나 유익비에 해당

• 그 금액을 법적으로 임대인이 갚아야 할 의무가 있음

만약 근거가 부족하면, 법원은 이런 주장을 부당한 유치권으로 보고 받아들이지 않습니다. 그래서 이런 주장이 나왔을 땐 증빙 서류와 실제 공사 내역을 꼼꼼히 확인해야 해요.

⚖️ 공탁 제도 활용하기

그럼 이런 상황이 생기죠. “보증금 주겠다는데, 세입자가 안 받고 안 나간대요.”

이럴 때 쓸 수 있는 방법이 바로 공탁입니다. 쉽게 말해 돈을 법원에 대신 맡기는 거예요. 즉, 세입자에게 직접 돈을 주지 못했을 때(혹은 직접 주긴 싫을 때) 법원 공탁소에 보증금을 맡기면 돌려줄 의무를 이행한 것과 같은 효과가 생깁니다.

공탁한 이후에도 임차인이 계속 점유하면, 그건 불법점유로 바뀝니다. 유효한 공탁을 위해서는 이런 점을 지켜야 해요.

1. 보증금 전액을 맡겨야 함.
   일부만 공탁하면 원칙적으로 효력 없음.

2. 공탁할 이유가 있어야 함
   예를 들어 세입자가 돈 받기를 거부하거나, 연락이 끊긴 경우 등

3. 공탁서 정본을 세입자에게 보내야 함
   그래야 세입자도 보증금이 법원에 맡겨졌다는 사실을 알 수 있어요.

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5. 건물인도소송 실무 체크리스트

소송 전 꼭 확인해야 할 5가지가 있어요. 이 중 하나라도 빠지면 소송이 늦어지거나 기각될 수 있으니 꼼꼼하게 체크해주세요!

1. 갱신거절 통보 시기
   계약 만료6개월 전~ 1개월 전 사이에 통보했나요? 이 기간을 벗어나면 법적으로 효력이 없습니다.

2. 통보 도달 여부
   내용증명 우편이 임차인에게 실제로 도착했는지 확인하세요. 우체국의 배달증명서를 꼭 첨부해야 합니다. 단순히 보냈다는 사실만으로는 효력 인정이 어려워요.

3. 계약 만료일 확인
   임대차 계약이 정식으로 종료된 상태인가요? 계약이 끝나기 전에 소송을 제기하면 법원에서 시기상조를 이유로 기각될 수도 있습니다.

4. 증거자료 확보
   임대차 계약서 원본, 갱신거절 내용증명 및 배달증명, 건물 등기부등본을 미리 준비해두세요.

5. 보증금 반환 준비
   현실적으로 가장 중요한 부분 중 하나죠. 보증금을 반환하거나, 공탁할 준비가 되어 있나요? 임차인의 동시이행항변을 막으려면 보증금 지급 의사를 명확히 입증해야 합니다.

💡 Tip:
내용증명 발송일, 수령일, 계약 만료일 등은 달력이나 메모장에 날짜별로 표시해두면 소송 단계에서 큰 도움이 됩니다.

🚫 절대 하면 안 되는 행위

법원의 판결이나 집행명령 없이 스스로 권리를 실현하는 건 불법입니다. (자력구제 금지 원칙) 반드시 소송 → 판결 → 집행 순서를 거쳐야 해요.

💥 추가로 청구할 수 있는 손해배상 항목

만약 임차인이 시설을 훼손한 경우, 그에 따른 손해배상도 함께 청구할 수 있어요. 다만 손해를 주장할 때는 반드시 증거가 있어야 합니다.

사진, 견적서, 세금계산서 등 금액을 구체적으로 입증할 수 있는 자료를 준비하세요. 말로만 손해를 봤다고 하는 것은 법원에서 거의 인정되지 않습니다.

• 시설 훼손 시: 수리비, 복구비 등 재산상 손해배상 청구 가능

• 장기 불법점유 시: 점유 기간 동안의 영업 손실 또는 월세(차임) 상당 부당이득을 함께 청구

• 점포 훼손·무단 구조 변경: 원상복구 비용과 함께 정신적 손해(위자료) 청구도 가능

👩‍⚖️ 전문가 상담이 꼭 필요한 상황

• 임차인이 명확히 퇴거를 거부하고 있다

• 보증금 규모가 크거나 권리관계가 얽혀있다

• 유치권·상계 주장 등 법률 다툼이 예상된다

이런 경우에는 사실관계와 법리 해석에 따라 작은 실수가 큰 손해로 이어질 수 있어요. 임차인과 감정싸움으로 번지면, 집행 절차가 지연되기도 쉽고요. 건물인도소송 경험이 많은 전문가에게 도움을 받는 게 가장 현명합니다.