말소기준권리 뜻과 6가지 종류? 경매 권리분석, 등기부 등본 하나로 끝내기

말소기준권리 때문에 입찰표 작성 망설이고 있다면

위치는 좋고, 가격은 시세보다 2~3억 원이나 저렴해 보입니다.

설렘으로 심장이 뛰기 시작하죠. 그런데 등기부 현황을 보는 순간 덜컥 겁이 납니다.

근저당, 가압류, 압류... 빨간 글씨들이 가득합니다.

"낙찰받으면 이거 내가 다 갚아야 하나?"

"잘못 들어갔다가 보증금만 날리는 거 아닐까?"

이런 고민을 하고 계신다면, 아주 잘 찾아오셨습니다.

오늘 이 글은 여러분의 소중한 입찰 보증금(최저 매각 가격의 10%)을 지켜드리는 안전장치가 될 것입니다.

어려운 법률 용어는 최대한 빼고, 저희 사무실을 찾아오신 의뢰인에게 설명해 드리듯 돈 잃지 않는 기준만 명확히 알려드리겠습니다.

이 글을 다 읽으실 때쯤이면, 등기부등본을 보는 눈이 두려움에서 확신으로 바뀌어 있을 것입니다.

상담 오신 분들이 가장 어려워하는 게 한자어입니다.

말소(抹消), 기준(基準), 권리(權利). 이걸 다 잊으셔도 좋습니다.

딱 하나만 기억하셨으면 좋겠습니다

말소기준권리는 지우개의 시작점입니다.

경매는 기본적으로 빚 잔치입니다. 집주인의 빚을 갚기 위해 집을 파는 것이죠.

낙찰자인 여러분이 그 빚을 다 떠안아야 한다면 아무도 경매를 하지 않을 겁니다.

그래서 법원은 여기부터 밑으로는 다 지워줄게(소멸)라는 기준선을 정합니다.

그게 바로 말소기준권리입니다.

등기부등본의 권리사항을 날짜순으로 쭉 나열했을 때,

가장 먼저(날짜가 제일 빠른) 등장하는 아래의 권리가 바로 기준이 됩니다.

위 권리들 중 날짜가 가장 빠른 놈을 찾으세요. 그 놈을 포함해서, 그 밑에 있는 모든 권리는 낙찰과 동시에 깨끗하게 사라집니다. 여러분이 신경 쓸 필요가 전혀 없다는 뜻입니다.

실제 강남구에 위치한 건물의 등기부등본 을구(소유권 이외의 권리) 부분입니다.

여기서 우리가 해야 할 일은 딱 하나, 가장 날짜가 빠른 말소기준권리(지우개)를 찾아내는 것입니다.

후보들을 시간순으로 나열해 보겠습니다.

등기부등본을 볼 때 빨간 실선(취소선)이 그어진 권리는 이미 죽은 권리입니다.

26번 전세권은 과거에 있었지만 효력이 없으므로, 권리 분석할 때 아예 없는 셈 치시면 됩니다.

살아있는 권리 중 가장 빠른 날짜를 찾습니다.

승자는 순위 24번 근저당권(2010.6)입니다. 이것이 바로 이 물건의 말소기준권리가 됩니다.

이제 24번 근저당권을 기준으로 그 아래(시간상 뒤)에 있는 모든 권리는 경매 낙찰 시 소멸(삭제)됩니다.

낙찰자(여러분)의 입장
순위 28번에 있는 전세권(1억 5천만 원)은 2021년에 설정되었습니다.
기준인 2010년보다 한참 늦죠?
따라서 여러분이 이 땅을 낙찰받으면, 28번 전세권은 등기부에서 깨끗하게 지워집니다.
여러분이 1억 5천만 원을 물어줄 필요가 없는, 소위 깨끗한 물건입니다.
세입자의 입장
안타깝지만, 이 세입자는 후순위 권리자입니다.
경매가 진행되어 낙찰대금으로 24번 근저당 빚을 먼저 갚고, 돈이 남아야만 전세금을 돌려받을 수 있습니다.
만약 낙찰가가 낮아서 돈이 모자라면? 보증금을 날릴 위기에 처한 것입니다.
만약 28번 전세권 날짜가 말소기준권리보다 빨랐다면 상황은 정반대가 됩니다.
그때는 낙찰자인 여러분이 1억 5천만 원을 고스란히 떠안아야(인수) 합니다.
이처럼 날짜 하루 차이로 1억 5천만 원을 버느냐, 잃느냐가 결정됩니다.
이것이 권리 분석을 대충 하면 안 되는 이유입니다.