엄마 아파트 샀다가 증여세 고지서… 부모자식 부동산 매매의 함정

이 글은 실제 판례(서울행정법원 2025구합54446)를 바탕으로 각색한 사례 콘텐츠입니다. 등장인물·대화·상황은 이해를 돕기 위해 재구성되었으며, 특정 인물이나 실제 사건과는 무관합니다.

우편함에 꽂힌 한 장의 고지서

K는 봉투를 받아 들고도 한참을 서 있었다. 발신인은 관할 세무서. 봉투를 뜯자 굵은 글씨가 눈에 들어왔다.

증여세 결정 고지.

분명히 돈을 주고 산 집이었다. 어머니와 매매계약서를 썼고, 등기까지 끝낸 지 2년이 지났다. 그런데 증여라니. K는 봉투를 든 채로 생각했다.

'내가 뭘 잘못한 거지?'

답을 찾기까지는 오래 걸리지 않았다. K는 그제서야 알았다. 부모 자식 간 부동산 매매도 증여세 대상이 될 수 있다는 걸.

어차피 네 거 될 텐데

어머니는 서울에 아파트 한 채를 갖고 있었다. 젊은 시절부터 한 푼 두 푼 모아 마련한, 어머니 인생의 결실 같은 집이었다.

그러나 나이가 들수록 집 한 채를 관리하는 일이 버거워졌다. 재산세, 수선, 세입자 관리… 어머니는 어느 날 K에게 말했다.

"그냥 네가 사는 게 낫지 않겠어? 어차피 언젠가 네 거 될 텐데."

K도 그 말이 합리적이라고 생각했다. 물려받든 사든, 결국 집은 K에게 올 거였다. 이왕이면 깔끔하게 매매로 정리하는 편이 낫겠다 싶었다. 누구도 나쁜 마음을 먹은 게 아니었다. 오히려 정직하게, 제대로 하려고 한 결정이었다.

문제는 '제대로'의 방법을 아무도 몰랐다는 데 있었다.

가족 간 부동산 매매의 흔한 실수

K와 어머니는 둘이서 매매계약서를 작성했다. 공인중개사는 끼지 않았다. 가족끼리 아는 집을 거래하는데 중개수수료까지 낼 이유가 없다고 생각했다.

매매대금을 한 번에 치르기는 부담스러웠다. 그래서 계약금을 여러 차례에 나눠 보내기로 했다. 잔금 중 상당 부분은, 어머니가 그 집에 전세로 다시 들어오는 방식으로 갈음했다.

K가 집주인이 되고, 어머니가 세입자가 되는 구조였다. 기존에 잡혀 있던 어머니 명의의 근저당은 K가 떠안기로 구두로 정리했다.

"이렇게 하면 되는 거지?"

"가족끼리는 다들 이렇게 한대."

복잡해 보였지만, ‘다들 그렇게 한다’는 말에 K는 안심했다. 그 말이 어디서 나온 건지, 정말 맞는 말인지는 누구도 따져보지 않았다.

등기는 몇 달 뒤에 마쳤다. K는 그렇게 법적 집주인이 되었다.

그리고 2년 뒤, 그 모두가 한다던 방식이 발목을 잡기 시작했다.

이게 왜 증여예요? 직계존비속 증여추정의 함정

K는 처음엔 단순 착오라고 믿었다. 돈을 냈고, 계약서도 있는데 무슨 증여란 말인가. 세무서에 전화를 걸어 항의했다. 그러나 돌아온 대답은 K의 상식을 정면으로 부숴버렸다.

"직계존비속 사이의 부동산 거래는, 원칙적으로 증여로 추정됩니다."

「상속세 및 증여세법」 제44조는, 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 그 가액을 양수인이 증여받은 것으로 추정한다고 규정한다.

부모가 자식에게 재산을 넘기면, 일단 증여라고 보고 출발한다는 뜻이다.

이 추정을 깨려면 같은 조 제3항 제5호에 따라 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되어야 한다. 그리고 결정적으로, 그 사실을 입증할 책임은 세무서가 아니라 납세자 본인에게 있다. 세무서가 이렇게 요구할 수 있는 구조인 것이다.

“증여가 아님을 증명해 보세요”

즉, K는 정상적으로 돈을 주고 샀다는 사실을, 서류와 기록으로 스스로 증명해야 했다.

문제는 K의 거래 방식이, 하필 그 증명을 가장 어렵게 만드는 형태로 짜여 있었다는 점이다.

세무서가 매매를 증여로 본 3가지 근거

세무서가 이 거래를 매매가 아닌 증여로 본 근거는 크게 세 가지였다.

첫째, 계약서의 형식.

공인중개사가 개입하지 않았고, 매매대금을 여러 차례 나눠 지급하는 특약이 붙어 있었다. 통상의 부동산 매매 관행과는 거리가 있는 모양새였다.

세무서 입장에서는 "정말 사고팔 의사로 만든 계약인가"를 의심할 여지가 생긴 것이다.

둘째, 잔금 처리 방식.

잔금의 상당 부분이 전세보증금으로 갈음됐다. 어머니가 그 돈을 실제로 손에 쥔 게 아니라 '보증금'이라는 이름으로 다시 묶였다는 것은, 경제적으로 보면 어머니가 대금을 돌려받지 않은 것과 같은 효과라는 게 세무서의 논리였다.

돈이 오간 듯 보이지만, 정작 어머니의 재산은 줄지 않았다는 것이다.

셋째, 근저당 처리.

어머니 명의로 잡혀 있던 기존 근저당의 피담보채무를 K가 실제로 인수했는지가 불분명했다. 계약서에 명시되지 않았고, 금융기관을 통한 채무 인수 절차도 확인되지 않았다.

세무서는 K가 그 채무를 사실상 부담하지 않았다고 봤다.

K는 항변했다.

"실제로 이체한 기록도 있고, 지금도 갚아가고 있어요."

그러나 세무조사가 시작된 뒤에 이뤄진 변제는 설득력을 갖기 어려웠다. 거래의 실질은 그 시점에 갖춰져 있어야 하는데, 뒤늦게 메운 기록은 "조사받으니 급히 모양을 갖춘 것" 이상으로 평가받기 힘들었기 때문이다.

결국 K의 청구는 기각됐다. 법원도 세무서의 손을 들어주었다.

부모 자녀 부동산 매매, 변호사가 가장 먼저 보는 것

이현에서 부모·자녀 간 부동산 거래 분쟁을 검토할 때, 가장 먼저 보는 지점은 단 하나다.

자금의 흐름이 거래 시점에 완결되어 있는가.

"부모·자녀 간 부동산 매매는, 계약서가 있다고 해서 끝나는 일이 아닙니다. 세무서는 그 계약이 '실질'을 갖췄는지를 봅니다. 돈이 실제로 오갔는지, 대출은 받았는지, 잔금은 어떻게 치렀는지, 기존 채무는 누가 어떤 절차로 인수했는지. 이 모든 것이 거래가 일어난 그 시점에 명확하게 기록돼 있어야 합니다."

— 법무법인 이현 이환권 대표변호사

특히 주의를 당부하는 부분이 전세금으로 대체하는 방식이다.

"잔금을 전세보증금으로 갈음하는 방식 자체가 위법은 아닙니다. 다만 이 방식은 '대금을 실제로 지급했다'는 주장을 약하게 만드는 구조이기도 합니다. 정말 지급할 의사가 있었다면, 계좌이체 기록·차용증·금융기관 대출처럼 객관적으로 확인되는 흔적으로 뒷받침되는 것이 훨씬 안전합니다."

— 법무법인 이현 이환권 대표변호사

또 하나 놓치기 쉬운 지점은, 이 거래가 파는 사람(부모) 쪽의 양도소득세와도 맞물린다는 점이다.

매매가를 낮게 잡으면 부모의 양도세 부담은 줄지만 자녀에게는 저가양수 같은 증여 쟁점이 커지고, 반대로 높게 잡으면 자녀의 증여 추정은 배제하기 쉬워지는 대신 부모의 양도세가 늘어난다.

한쪽 세금만 보고 가격을 정하면 다른 쪽에서 문제가 터지기 때문에, 거래는 양쪽을 동시에 설계해야 한다.

부모 자녀 간 부동산 매매, 증여세 안 내려면 (체크리스트)

부모·자녀 간 부동산 거래를 앞두고 있다면, 아래 항목을 거래 단계별로 점검해두는 것이 안전하다.

거래 전

• 시세에 근접한 매매가를 설정한다. 시세에 크게 못 미치는 가격으로 거래하면, 매매 자체는 인정되더라도 그 차액 일부가 별도의 증여로 과세될 수 있다(저가양수, 「상속세 및 증여세법」 제35조). 이는 거래 전체가 증여로 추정되는 위 제44조와는 다른 국면이며, 구체적 기준과 시가 산정은 사안마다 다르므로 반드시 전문가 확인이 필요하다.

• 가능하면 공인중개사를 통해 계약을 체결한다. 법적 의무는 아니지만, 거래의 실질성을 입증하는 데 도움이 된다.

• 자금조달계획서를 작성해 둔다. 계좌이체, 금융권 대출 등 자금의 출처를 명확히 확보해, 추후 자금출처조사에 대비한다.

거래 중

• 계약금·중도금·잔금 각 단계의 이체 기록을 빠짐없이 보존한다.

• 기존 근저당이 있다면, 채무 인수 조건을 계약서에 명기하고 실제 인수 사실을 금융기관을 통해 확인받는다.

거래 후

• 등기 이후에도 실질적인 대금 지급이 계속된다면, 지급할 때마다 증빙을 남긴다.

• 세무서의 조사 통지를 받은 뒤에 이뤄진 변제는 소급 효력을 인정받기 어려울 수 있다는 점을 기억한다.

K의 경우는

K는 결국 증여세를 납부했다. 금액은 수천만 원대였다.

이 사건이 남기는 메시지는 단순하다. K의 거래에는 악의가 없었다. 남한테 파느니 자식한테 팔고 싶었고, 자식이니만큼 좀 더 싸게 넘기면 좋았을 뿐이었다.

다만 '몰랐다'는 게 면죄부가 되어주지 않았고, 수천만 원짜리 분쟁으로 바꿔놓았다.

이런 유형의 분쟁에서 가장 안타까운 점은, 불복 절차에서 다툴 수 있는 여지가 거래 시점에 얼마나 기록이 갖춰져 있었느냐에 달려 있다는 사실이다. 세무 조사가 시작된 뒤, 또는 고지서를 받은 뒤에는 이미 싸울 도구가 줄어든 상태다.

이 모든 것이 계약서를 쓰기 전 단 한 번의 점검으로 막을 수 있었다는 점에서, 부모·자녀 간 부동산 거래는 등기 이후가 아니라 거래 설계 단계에서 전문가를 찾아야 한다.

자주 묻는 질문

Q. 부모님께 시세대로 돈을 주고 샀는데도 증여세가 나올 수 있나요?

가능합니다. 직계존비속 간 거래는 「상속세 및 증여세법」 제44조에 따라 일단 증여로 '추정'되며, 실제로 대가를 주고받았다는 사실을 납세자가 입증해야 추정이 깨집니다. 시세대로 샀더라도 그 사실이 기록으로 명확히 남아 있지 않으면 증여로 과세될 수 있습니다.

Q. 잔금을 전세보증금으로 대신하면 안 되나요?

방식 자체가 위법은 아닙니다. 다만 이 구조는 '대금이 실제로 지급됐다'는 증거를 약화시킬 수 있습니다. 부모가 실제로 돈을 손에 쥐지 않은 것으로 평가되면, 그만큼 증여로 볼 여지가 커집니다. 객관적 자금 흐름으로 뒷받침하는 것이 안전합니다.

Q. 이미 증여세 고지서를 받았는데, 취소할 수 있을까요?

사안에 따라 다릅니다. 부과처분에 대해서는 이의신청·심사·심판청구, 행정소송 등 불복 절차가 있지만, 거래 당시의 자금 흐름과 증빙이 핵심이라 늦게 대응할수록 다툴 여지가 줄어듭니다. 조사 통지나 고지서를 받았다면 가능한 빨리 검토받는 것이 좋습니다.

Q. 거래 전에 미리 상담하면 무엇을 점검해주나요?

매매가 설정의 적정성, 자금조달계획, 단계별 이체·증빙 구조, 기존 근저당의 채무 인수 방법 등을 거래 전에 설계해, 나중에 증여 추정을 깨야 하는 상황 자체가 생기지 않도록 돕습니다.

부모·자녀 간 부동산 거래, 이런 상황이라면

지금 아래와 같은 상황에 해당한다면, 이현에서 검토해 드립니다.

• 부모님 또는 자녀와 부동산 매매를 계획하고 있는 경우

• 직계가족 간 거래 후 세무서로부터 조사 또는 고지를 받은 경우

• 이미 증여세 부과처분을 받고 취소 가능성을 알고 싶은 경우

증여세 부과 불복은 등기 이후가 아니라, 계약서를 쓰기 전이 가장 중요한 순간입니다.