부동산 경매 선순위 가처분, 무조건 인수? 변호사가 알려주는 가짜 판별법
가처분? 아, 그건 말소되는거 아닌가요?
정말 그 말을 믿고 입찰 보증금 거시겠습니까?
마음에 쏙 드는 집이나 상가를 찾으셨군요.
위치도 좋고, 인테리어도 완벽한데 가격까지 착합니다.
그런데 매각물건명세서를 떼어보니
'순위번호 1번 혹은 소유권 이전 바로 밑에 처분금지 가처분이라는 단어가 보이셨나요?
변호사로서 단호하게 말씀드립니다.
당신의 전 재산을 날릴 수도 있는 가장 위험한 타이밍입니다.
선순위 가처분은 부동산 권리 분석에서 핵폭탄으로 불립니다.
난이도가 어려운 특별 매각 조건 중 하나로 사고 터지면 원금은 물론 빚까지 생길 수 있습니다.
하지만 반대로, 가처분만 제거할 수 있다면
남들이 겁먹고 도망친 알짜 매물을 헐값에 잡을 기회이기도 합니다.
오늘 이 글에서는 선순위가처분이라는 폭탄을 구별하는 법을 알려드리겠습니다.
⛔ 너무 마음에 드는 물건이라, 어떻게든 안전하게 낙찰받을 방법을 찾고 싶다.
⛔ 말소기준권리(근저당, 가압류 등)보다 날짜가 빠른 가처분이 있다.
⛔ 유찰이 계속되어 최저 매각 가격이 시세 대비 너무 매력적이다.
⛔ 경매 정보지에는 무조건 인수라고만 적혀 있어 불안하다.
⛔ 가처분권자가 가족이나 지인으로 의심되거나, 등기된 지 아주 오래되었다.
만약 하나라도 해당된다면, 스크롤을 멈추고 3분만 집중해주세요.
입찰보증금 쏘는 건 그 뒤에 해도 늦지 않습니다.
선순위 가처분 있어도 사도 될까요?
의뢰인들이 사무실을 찾아와 매각물건명세서를 내밀며 가장 많이 묻는 질문입니다.
저희는 그때마다 의뢰인을 앉혀두고 말소기준권리와 가처분 원인부터 확인합니다.
자, 지금 제 앞에 앉아 계시다고 생각하고 차근차근 설명해 드리겠습니다.
선순위 가처분이 왜 무서운가?
법률 용어 빼고 쉽게 설명해 드릴게요.
가처분은 누군가(채권자)가 내 권리가 얽혀 있으니, 집주인 마음대로 팔지 못하게 찜해뒀다는 뜻입니다.
문제는 선순위라는 점입니다.
나중에 가처분을 건 사람(채권자)이 본안 소송에서 승소하면 어떻게 될까요?
선생님의 소유권 등기는 직권으로 말소(삭제)됩니다.
낙찰 대금은 완납 했는데, 집은 가처분 채권자가 가져갑니다.
선생님은 집도 잃고 돈도 잃고, 사라진 사람을 찾아 소송을 해야 하는 처지가 됩니다.
이게 최악의 시나리오입니다.
선순위 가처분 있는 부동산, 그럼에도 사야겠다면
변호사가 보는 가짜 가처분 판별법
경매 컨설턴트는 "위험하니 하지 마세요"라고 하지만, 법률 전문가는 "기록을 봅시다"라고 합니다.
선순위 가처분이라도 무력화시킬 수 있는 3가지 틈새가 있기 때문이죠.
3년의 제소기간 도과
가처분은 임시 조치입니다. 가처분을 걸어두고 평생 방치할 수는 없습니다.
민사집행법 제288조에 따라, 가처분 집행 후 3년 동안 본안 소송을 제기하지 않았다면 이해관계인(낙찰자)은 가처분 취소를 신청할 수 있습니다.
제288조 (사정변경 등에 따른 가압류취소) ① 채무자는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 가압류가 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있다. 제3호에 해당하는 경우에는 이해관계인도 신청할 수 있다.
1. 가압류이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때
2. 법원이 정한 담보를 제공한 때
3. 가압류가 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때
등기부등본상 가처분 등기 날짜를 보세요.
오늘 날짜 기준으로 3년이 지났나요? 대법원 사건 검색에서 관련 본안 소송이 없나요?
등기 날짜가 2022년 이전인가요?
그렇다면 낙찰 후 사정변경에 의한 가처분 취소 신청으로 지울 수 있습니다.
가장 가처분의 징후
경매를 방어하기 위해 채무자가 친구나 친척을 시켜 거짓으로 가처분을 걸어놓는 경우가 비일비재합니다.
가처분권자의 성(姓)이 채무자와 같다.
주소지가 겹치거나 인근이다.
가처분 이후 경매가 진행되는 수년 동안 아무런 법적 조치를 안 했다.
가처분 이후에 경매가 진행되는 동안 아무런 액션을 취하지 않고 있나요?
이런 정황 증거들을 모아 허위성을 입증해 가처분을 말소시킬 수 있습니다.
피보전권리의 하자
가처분은 돈이 아니라 소유권 자체를 다투기 위한 제도입니다.
돈을 받을 목적이라면 가압류를 했어야 합니다.
만약 가처분 결정문을 열람해봤더니 빌려준 돈 5천만 원을 받기 위해 매매를 금지한다는 식의 내용이 있다
→ 이것은 법리적으로 잘못된 가처분입니다.
낙찰 후 이의신청을 통해 말소시킬 수 있습니다.
가처분 살아있는 매물, 무턱대고 입찰하지 마세요.
선순위 가처분 물건은 선(先) 법리 검토, 후(後) 입찰이 생명입니다.
저희가 권장하는 경매 입찰 과정은 다음과 같습니다.
사건 기록 열람 (필수)
이해관계인이 아니면 가처분 기록을 보기 어렵습니다.
하지만 방법은 있습니다.
전문가를 통해 가처분 사건번호, 당사자, 청구취지를 사전에 파악할 수 있습니다.
입찰가 산정
소송 비용과 소송 기간 동안 묶일 금융 비용까지 감안해서 입찰가를 적어내야 합니다.
그래도 시세보다 싸야 들어가는 의미가 있습니다.
혼자 판단하지 않았으면 좋겠습니다
"오래됐으니까 괜찮겠지?", "설마 진짜 뺏기겠어?"
이런 안일한 생각으로 덜컥 낙찰받았다가, 입찰 보증금(10~20%)을 포기하는 분들을 수없이 봤습니다.
더 끔찍한 건, 잔금까지 다 냈는데 1년 뒤에 본안 소송에서 패소하여 집은 뺏기고 경매 배당금은 한 푼도 못 돌려받는 경우입니다.
선순위 가처분이 이기면 낙찰은 원인 무효가 되지만, 배당받아 간 채권자들에게 부당이득 반환 청구를 하는 건 현실적으로 매우 어렵습니다.
선순위 가처분 물건은 폭탄 아니면 황금입니다.
그 둘을 구분하는 것은 운이 아니라 철저한 법리 해석입니다.
지금 보고 계신 그 경매 물건, 사건번호와 등기부에 있는 가처분 사건번호를 알려주십시오.
이 가처분이 건드리면 터지는 진짜 폭탄인지 판별해 드리겠습니다.
입찰일이 얼마 남지 않았을 것입니다. 지금 바로 확인하셔야 합니다.
