전세 보증금 강제집행으로 전액 회수하는 방법

사건 요약

사건유형: 전세보증금반환 → 임차권등기명령 → 보증금반환소송 → 강제경매 → 배당
보증금: 2억 5천만 원 (경기 양평 소재 단독주택, 전세)
결과: 임차권등기로 확보한 1순위 우선변제권에 따라 보증금 원금 2억 5천만 원 전액을 매각대금에서 배당받아 회수. 집행비용은 매각대금에서 충당.

의뢰인은 경기 양평의 단독주택에 보증금 2억 5천만 원을 내고 2년간 전세로 살았습니다. 그러다 계약 만료를 앞두고 임대인에게 연장 의사가 없다는 뜻을 분명히 전했죠.

그런데 임대인은 보증금을 언제, 어떻게 돌려주겠다는 계획을 내놓지 않았습니다.

새 세입자가 들어오거나 집이 팔려야 돌려줄 수 있다는 말만 반복했고, 문자와 카카오톡, 내용증명을 보내도 끝내 답하지 않았습니다.

이런 상황에서 임차인이 먼저 알아야 할 것이 있습니다.

보증금 반환은 소송에서 이기는 것과 실제로 돈을 돌려받는 것이 별개의 문제라는 점입니다. 임대인이 무대응으로 일관하면 판결문을 받아도 보증금이 통장에 저절로 들어오지 않습니다.

버티는 동안 임대인의 부동산에 다른 채권자의 권리가 새로 설정되면, 나중에 받을 수 있는 금액 자체가 줄어들 수도 있습니다.

그래서 회수는 의뢰인의 배당 순위를 지키는 일에서 시작됐습니다.

의뢰인이 이사를 나가면 전입과 점유라는 대항요건이 깨지고, 그동안 쌓아 둔 대항력과 우선변제권도 함께 사라질 수 있었습니다.

그래서 저희 이현은 의뢰인이 집을 비우기 전에 주택임차권등기명령을 신청해, 두 권리를 등기부에 고정했습니다. 이사를 나간 뒤에도 확보해 둔 순위가 그대로 유지되도록 하는 조치입니다.

임차권등기명령과 보증금반환소송의 요건은 임차보증금반환소송 완전 가이드에 정리해 두었습니다.

이와 함께 보증금반환청구소송을 제기했습니다.

보증금 원금과 지연손해금은 물론, 보증금을 돌려받지 못해 떠안은 전세대출과 신용대출 이자까지 특별손해로 함께 청구했죠.

임대인이 정해진 기간에 답변서를 내지 않자, 법원은 변론 없이 청구를 그대로 인용했습니다.

판결이 확정된 이후에는 곧바로 임대인 소유의 해당 부동산에 강제경매를 신청했습니다.

판결문이 있어도 임대인이 스스로 돈을 내놓지 않으면 회수가 되지 않기 때문에, 집행권원을 지체 없이 경매로 연결한 것입니다.

강제경매가 어떤 단계를 거쳐 진행되는지는 보증금 회수를 위한 강제경매 4단계에서 확인할 수 있습니다.

강제경매는 끝까지 진행됐고, 제3자가 해당 부동산을 3억 3,110만 원에 낙찰받았습니다. 매각대금이 보증금을 웃돈 덕분에, 임차인이 직접 입찰하는 셀프낙찰 없이 배당만으로 회수할 수 있는 구조였습니다.

배당기일에 법원은 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제한 뒤 채권자들에게 순위대로 나눴습니다.

의뢰인은 임차권등기로 확보해 둔 1순위 우선변제권에 따라 보증금 원금 2억 5천만 원 전액을 가장 먼저 배당받았습니다. 집행비용도 매각대금에서 충당돼 의뢰인이 따로 부담하지 않았습니다.

매각대금의 나머지는 후순위 채권자에게 돌아갔습니다. 만약 집을 비우기 전에 임차권등기로 순위를 고정해 두지 않았다면, 의뢰인은 이 후순위 채권자보다 뒤로 밀려 원금조차 온전히 받기 어려웠을 수 있습니다.

임차권등기만으로는 경매를 신청할 수 없습니다. 강제경매에는 판결문처럼 국가가 인정한 집행권원이 따로 필요합니다.

임차권등기는 이사를 나가도 대항력과 우선변제권을 지켜 주는 장치일 뿐, 그 자체가 경매 신청의 근거가 되지는 않습니다. 따라서 보증금반환소송이나 지급명령으로 집행권원을 먼저 확보한 뒤에 강제경매를 신청해야 합니다.

사안마다 다르지만 소송 판결까지 통상 3개월에서 6개월이 걸리고, 임대인이 적극적으로 다투면 더 길어집니다. 이후 강제경매는 신청부터 매각과 배당까지 다시 수개월에서 1년 안팎이 소요됩니다.

임대인이 다투지 않아 무변론으로 판결이 나더라도, 경매와 배당 절차에는 별도의 시간이 필요합니다.

낙찰자가 없다고 해서 보증금을 못 받는 것은 아닙니다. 입찰자가 없어 유찰되면 최저매각가격이 일정 비율씩 낮아진 상태로 다시 매각이 진행되고, 가격이 내려갈수록 낙찰 가능성은 높아집니다.

부동산이 팔리면 그 대금에서 우선순위에 따라 보증금을 배당받습니다. 다만 매각가가 보증금에 못 미칠 것으로 예상된다면, 임차인이 직접 입찰해 부동산을 낙찰받는 셀프낙찰로 보증금 대신 부동산을 확보하는 방법도 있습니다.

임대인이 무대응으로 버틴다면, 판결을 실제 회수로 잇기 위한 다음 절차를 미루지 않는 편이 좋습니다.

지금 계약 만료일과 보증금 액수, 임대인의 태도, 등기부상 권리관계를 정리해 문의해 주시면, 현재 상황에서 회수 가능성을 높이는 방법을 함께 검토해 드리겠습니다.

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