법인 전세, 폐업한 집주인 때문에 보증금을 못 돌려받고 있다면?
✅ 사건 요약
사건유형: 보증금 반환 청구 + 강제경매 + 셀프낙찰
보증금 총액: 2억 4천만 원
결과: 전부승소 → 폐업한 법인 소유 부동산 경매 → 의뢰인이 직접 낙찰 → 소유권 이전 완료
특이사항: 임대인은 이미 폐업한 유한회사, 임차인은 개인
폐업한 법인, 책임지는 사람도 없었습니다
의뢰인은 서울 강북구에 위치한 아파트에 전세로 입주하며, 2억 4천만 원의 보증금을 지급하고 2년간 거주했습니다. 해당 아파트는 어느 유한회사가 소유하고 있었죠. 이후 계약 만료가 다가오자, 의뢰인은 재계약을 원하지 않는다는 의사를 내용증명과 문자로 명확히 전달하고 보증금 반환도 함께 요청했습니다.
하지만 임대인 측은 어떠한 응답도 하지 않았습니다. 확인해보니, 해당 유한회사는 이미 폐업 처리된 상태였고, 대표자 역시 구치소에 수감 중인 것으로 드러났습니다. 사실상 연락 가능한 창구가 전혀 없는 상황이었죠. 법인의 영업도 정지된 상태였지만, 문제의 아파트는 여전히 해당 법인 명의로 등기가 되어 있었습니다.
즉, 법률적으로는 여전히 그 법인이 소유자로 등록돼 있지만, 실질적으로는 아무도 책임지지 않는 전세 계약이 되어버린 것입니다.
이현의 대응 전략
“판결만 받고 끝나는 소송”이 아닌, “실제로 회수 가능한 전략”을 전제로 대응을 설계했습니다.
의뢰인의 보증금은 2억 4천만 원.
임대인은 이미 폐업된 유한회사였지만,
법인 명의로 등기된 부동산이 실재했고,
청산도 종료되지 않아 법적으로 강제집행이 가능한 상태였습니다.
이를 바탕으로, 불필요한 지연 없이 신속하게 실행 가능한 조치를 단계별로 밟아 나갔습니다.
1. 임대차보증금 반환 소송
서울북부지방법원에 임대차보증금 반환 청구 소송을 제기,
2억 4천만 원 전액을 지급하라는 전부승소 판결을 확보했습니다.
폐업한 법인이라도 등기부상 권리자로 존재하고 잔여재산이 남아 있다면,
집행 가능한 채무자로 간주되어 소송과 판결 모두 유효합니다.
2. 법인 명의 부동산에 대한 강제경매 신청
승소 판결문과 집행문을 근거로,
법인 소유 아파트에 대해 강제경매 절차를 개시했습니다.
총 2회의 매각기일 지정 후,
최종 낙찰가는 약 2억 4천만 원으로 결정되었고,
이는 사실상 보증금 전액에 해당하는 실질 회수 성과로 이어졌습니다.
3. 의뢰인이 직접 낙찰 → 보증금과 상계 → 소유권 이전
외부 제3자에게 낙찰되기를 기다리는 대신,
의뢰인이 직접 경매에 참여해 해당 부동산을 낙찰받는 방식(셀프낙찰)을 택했습니다.
낙찰대금은 기존 보증금과 상계 처리함으로써 큰 지출 없이 실질적 회수가 가능했습니다.
이후 소유권 이전등기까지 완료되며,
의뢰인은 전세보증금을 넘어서 해당 부동산을 자신의 자산으로 전환하는 데 성공했습니다.
🔍 핵심 성공 포인트
☑️ 폐업한 법인이라도 보증금 회수 가능
폐업해도 청산이 끝나지 않았다면 집행 대상
등기부상 부동산이 존재하면 소송·강제집행 모두 가능
이 사건도 법인 명의 아파트를 근거로 집행권원 확보 및 경매 진행
많은 임차인이 “폐업했으니 끝났다”고 생각하지만, 자산만 살아 있다면 회수 가능
☑️ 셀프낙찰 → 실질 회수 및 자산 확보
의뢰인이 직접 경매에 참여해 부동산을 낙찰받고,
보증금과 낙찰가를 상계 처리하여 별도 자금 지출 없이 인수
단순 보증금 회수에 그치지 않고,
자산 확보 + 시세 차익 기대 + 임대 수익 가능성까지 확보
🛡️ 경매팀의 개입: 전략부터 실행까지
본 사건에는 법무법인 이현 소속 ‘경매팀’이 투입되었습니다.
경매팀에서는 아래와 같은 문제를 전담합니다.
입찰 타이밍과 참여 여부 판단
등기부 및 권리관계 사전 검토
위험 요소 제거
낙찰 후 등기 이전까지의 집행 절차
덕분에 의뢰인은 경매 과정에서의 법적 불확실성을 최소화하고,
안전하게 소유권까지 확보할 수 있었습니다.
👩⚖️ 변호사의 한마디
“법인 전세라고 해서 포기하실 필요는 없습니다. 폐업한 법인이라도 부동산이 남아 있다면 회수는 가능합니다. 중요한 건 '상대가 법인인가'가 아니라, 집행 가능한 자산이 있는가입니다.”
이 사건에서 의뢰인은 상담 첫날, “법인이 이미 폐업했는데 소송이 되나요?”라고 물으셨습니다. 많은 분들이 그 지점에서 가능성을 닫아버립니다. 하지만 저희는 등기부 분석과 법인 청산 상태를 검토해 법적으로 실체가 남아 있는 상태임을 확인했고, 그 판단에 따라 곧바로 소송과 집행 전략을 실행에 옮겼습니다.
이후 단순히 판결만 받아내는 데 그치지 않았어요.
경매 개시,
직접 낙찰 참여,
보증금과 낙찰가의 상계 처리,
소유권 이전등기까지 마무리
그 결과, 의뢰인은 보증금을 단순히 ‘돌려받는’ 수준을 넘어서
부동산이라는 실물 자산을 자신의 명의로 확보하는 데 성공했습니다.
🤔 자주 묻는 질문
Q. 법인이 집주인인데 폐업했습니다. 지금 당장 무엇을 먼저 해야 하나요?
A. 가장 먼저 할 일은 등기부등본을 확인해 부동산이 여전히 법인 명의로 남아 있는지 파악하는 것입니다.
등기부에 소유권이 남아 있고, 청산이 완료되지 않았다면 법적으로 회수할 수 있는 자산입니다.
이 단계가 확인되면, 소송과 집행 절차를 밟을 수 있습니다.
“소송 가능한지”보다, “집행 가능한지”를 먼저 따져야 합니다.
Q. 낙찰을 받는 게 맞을까요? 제3자에게 낙찰되게 기다리는 게 낫지 않나요?
A. 부동산이 몇 차례 유찰되면 낙찰가가 낮아져 제3자가 입찰하지 않을 수도 있습니다.
그 경우 낙찰이 지연되면 회수 시점도 계속 늦어지게 됩니다.
반면, 직접 낙찰을 받으면 회수 속도와 자산 통제권 모두 확보할 수 있습니다.
단, 낙찰에 앞서 선순위 권리관계와 점유 현황 등 리스크 분석이 선행돼야 합니다.
Q. 꼭 변호사가 필요할까요?
A. 법인 상대 사건은 단순 임대차 분쟁과 달리, 소송과 집행, 경매, 낙찰, 등기 이전까지 절차가 길고 복잡합니다.
특히 폐업 상태의 법인, 공시송달 절차, 경매 절차 중 권리분석, 상계 구조 설계 등은
혼자 해결하기엔 리스크가 크고, 실수 시 회수 불능 가능성도 높습니다.
이런 사건일수록 사전 구조 설계와 일관된 대응이 가능한 전문가 개입이 필수입니다.
📞 지금 내 상황도 비슷하다면?
보증금을 받지 못하고 있다면, 승소 그 이후까지 생각하는 변호사를 만나세요. 저희는 단순히 판결을 받는 데 그치지 않고, 집행과 실질적 회수까지 책임지는 전략적 대응을 진행하고 있습니다.
