실제 사례

임차인

임대인이 법인인데 폐업했다면? 전세보증금 회수한 실제 사례

임대인이 법인인 건 계약할 때부터 알고 계셨을 겁니다.

문제는 전세 만기가 다가올 무렵, 그 법인이 이미 폐업했고 연락마저 닿지 않는다는 걸 뒤늦게 확인하는 경우입니다. 보증금을 어디에 어떻게 청구해야 하는지조차 막막해지죠.

폐업한 법인은 돈 받을 데가 없다고들 하지만, 그 법인 명의로 등기된 부동산이 남아 있다면 회수할 길이 있습니다.

아래는 폐업한 법인 임대인에게서 보증금 2억 4천만 원을 회수한 실제 사례입니다.

사건 요약

의뢰인은 서울 강북구의 다세대주택에 보증금 2억 4천만 원을 내고 2년간 거주한 임차인이었고, 집의 소유자는 어느 유한회사였습니다.

계약 만료가 다가오자 의뢰인은 재계약 의사가 없다는 점과 보증금 반환 요청을 내용증명과 문자로 분명히 전했습니다. 그러나 임대인 측에서는 아무런 응답이 없었죠.

확인해 보니 그 유한회사는 이미 폐업한 상태였고, 대표자도 수감 중이었습니다. 연락이 닿을 창구가 사실상 없었던 것입니다.

이때 회수의 성패를 가른 것은 두 가지 확인이었습니다.

등기부등본에 부동산이 법인 명의로 남아 있는지, 그리고 법인의 청산이 종결되었는지입니다.

사업자등록상의 폐업과 법인의 소멸은 별개입니다.

법인은 해산하더라도 청산종결 등기 전까지는 청산의 목적 범위에서 존속하므로, 그 명의로 등기된 부동산은 집행 대상이 됩니다.

이 사건에서는 문제의 다세대주택이 여전히 법인 명의로 등기되어 있었고 청산도 끝나지 않은 상태였기 때문에, 소송과 강제집행이 모두 가능했습니다.

빠르게 법원에 임대차보증금 반환청구 소송을 제기해 2억 4천만 원 전액을 지급하라는 판결을 받았습니다.

이어 승소 판결과 집행문을 근거로 법인 명의 부동산에 강제경매를 신청했습니다.

판결 이후 강제경매가 어떤 순서로 진행되는지는 강제경매로 전세보증금을 회수하는 절차에서 단계별로 확인할 수 있습니다.

제3자가 낙찰받기를 기다리는 대신, 의뢰인이 직접 경매에 참여해 해당 부동산을 낙찰받았습니다. 셀프낙찰입니다.

물론 입찰에 앞서 등기부와 선순위 권리, 회수 실익을 먼저 분석했습니다.

채권자가 직접 매수인이 되면 자신이 배당받을 금액은 낙찰대금과 상계하여 갈음할 수 있습니다(민사집행법 제143조 제2항). 다만 상계는 본인 배당액 한도에서만 가능합니다.

이 사건에서 의뢰인은 확정일자를 갖춘 임차인으로 배당순위 2순위였고, 1순위인 당해세와 집행비용은 현금으로 충당해야 했습니다.

의뢰인은 본인 배당분 약 2억 3,570만 원을 낙찰대금과 상계하고 선순위 당해세와 집행비용 약 430만 원을 따로 부담했습니다.

그 결과 부동산 소유권을 이전받았습니다.

상대가 법인이라는 점이 아니라 집행할 자산이 남아 있는지가 회수의 관건이었죠.

만약 임대인이 개인이고 연락만 두절된 경우라면 공시송달을 거쳐 같은 흐름으로 진행할 수 있습니다.

청산종결 등기가 되어 있더라도 변제되지 않은 채무가 남아 있다면, 그 범위에서 법인은 아직 존속하는 것으로 봅니다.

따라서 그 법인(청산인이 대표)을 상대로 소송과 집행 절차를 진행할 수 있고, 청산인이 없다면 법원에 청산인 선임을 청구할 수 있습니다. 등기상 청산이 끝났다는 사실만으로 회수를 단념할 필요는 없습니다.

원칙적으로 임대차계약의 당사자는 법인이므로, 보증금 채무는 법인 재산으로만 집행하는 것이 원칙입니다. 대표 개인은 책임지지 않습니다.

다만 법인이 형식뿐이고 대표 개인과 재산이 사실상 구분되지 않는 등 법인격이 남용된 예외적 경우에는, 법인격 부인을 통해 대표 개인에게 책임을 물을 수 있습니다.

가능합니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면, 임대인이 개인이든 법인이든 주택임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3).

임차권등기를 마치면 이사로 점유를 옮긴 뒤에도 대항력과 우선변제권이 유지되므로, 이사와 보증금 회수를 분리해 진행할 수 있습니다.

임대인이 폐업한 법인이라 보증금을 못 받고 있다면, 먼저 등기부와 청산 상태를 확인해 회수할 자산이 남아 있는지 따져야 합니다.

저희 법무법인 이현은 소송과 판결에서 멈추지 않고 회수까지 함께 설계해드리고 있으니, 언제든지 편하게 문의를 남겨주시기 바랍니다.

나한테 딱 맞는 해결책이 필요하신가요?