오피스텔 전세 보증금 3억 2천 돌려받기
✅ 사건 요약
사건유형: 임대차보증금 반환소송 + 임차권등기 + 강제경매 → 합의
보증금 총액: 3억 2천만 원
결과: 소송 승소 후에도 지급 거부 → 강제경매 신청 → 임대인 측에서 연락 후 협상 제안 → 전액 회수
사건의 시작: 기다렸으나 돌아온 건 근저당 설정
의뢰인은 경기도 하남의 오피스텔에 전세로 입주하며, 3억 2천만 원의 보증금을 지급하고 2년간 거주했습니다. 이후 계약이 종료되었으나 보증금은 반환되지 않았고, 임대인은 “세입자가 구해지면 줄 수 있다”며 조금만 기다려 달라고 했습니다.
의뢰인은 신뢰를 가지고 기다렸으나, 한 달이 지나도록 집을 보러 오는 사람은 단 한 명도 없었습니다. 불안한 마음에 등기부를 확인한 의뢰인은, 임대인이 본인 모르게 부동산에 근저당을 설정해 두었다는 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다.
이현의 대응 전략
소송에서 끝나는 게 아니라, 전세 보증금 돌려받기를 위한 ‘회수 전략’까지 설계합니다
의뢰인의 보증금은 총 3억 2천만 원.
임대인은 근저당까지 설정해 둔 채 연락조차 피하는 상황이었고, 의뢰인은 자녀의 통학 문제로 더 이상 해당 주택에 거주할 수 없는 상태였습니다. 이에 의뢰인의 권리를 보전하기 위해 먼저 임차권등기명령을 신청, 대항력과 우선변제권을 확보한 뒤, 곧바로 보증금반환청구소송을 제기해 전액 승소를 이끌어냈습니다.
이후 부동산에 대한 강제경매를 신청해 실질적 회수 절차에 착수했고, 경매 매각기일을 앞둔 시점, 임대인 측은 “일시불은 어렵지만, 경매 전에 분할로 전액 갚겠다”는 의사를 전해왔습니다. 이에 이현은 소송비용과 집행비용까지 포함한 전액 지급 조건으로 합의를 중재했고, 합의 내용대로 기한 내 전액이 지급됨에 따라,경매를 취하하며 사건을 마무리할 수 있었습니다.
핵심 성공 포인트
☑️ 근저당 설정 정황에 대한 선제적 대응
임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서, 몰래 근저당을 설정한 정황은 임차인 입장에선 경계해야 할 위험 신호입니다.
대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 근저당보다 배당에서 우선하지만, 자산가치가 부족하거나 유찰이 반복되면, 실제 회수 가능한 금액이 줄어들 수 있는 현실적 리스크가 있습니다.
이에 법무법인 이현은 의뢰인이 이사를 해야 하는 상황에서 임차권등기를 통해 대항력을 확보했고, 이어 전세금반환소송 및 강제경매로 이어지는 회수 전략을 설계했습니다.
☑️ 유찰 압박이 만든 협상 테이블
강제경매는 단순히 회수 수단 중 하나가 아니라, 임대인 입장에서 ‘금전적 손해가 발생할 수 있는 실제 위협’으로 작용합니다.
이 사건에서 부동산은 감정가 대비 시세가 낮게 형성돼 있었고, 경매 절차가 시작되면 낙찰가가 시세보다 더 낮아질 가능성이 매우 높았습니다.
임대인 입장에선 유찰이 반복되면
→ 결국 저가에 강제로 처분되는 상황이 올 수밖에 없었고,
→ 채무를 갚고도 자산이 남지 않을 수 있다는 현실적 손해를 우려한 것입니다.
이러한 부담 속에서 임대인은 경매 매각기일 직전, 자발적으로 연락해와 분할 지급 합의를 제안했고, 이현은 이를 소송비용과 집행비용까지 포함한 전액 회수 조건으로 중재해 불필요한 절차 없이 사건을 효과적으로 마무리했습니다.
👩⚖️ 변호사의 한마디
“보증금은 법적으로는 보호받아도, 막상 현실에서는 돌려받지 못하는 일이 많습니다. 그래서 중요한 건, 기록보다 실행입니다.”
이번 사건에서 의뢰인은 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했고, 임대인은 별다른 조치 없이 “기다려달라”는 말만 반복했습니다. 그 사이, 의뢰인도 모르게 부동산엔 근저당이 설정돼 있었죠.
물론, 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 상태라면 후순위 근저당권자보다 우선해 배당을 받을 수 있습니다. 하지만 문제는, 시간이 지날수록 회수 가능성은 점점 낮아진다는 것입니다. 자산은 빠르게 처분될 수 있고, 상대는 이미 채무를 감당하지 못하는 상태에 들어설 수도 있습니다.
이번 사건처럼, 임차권등기로 권리를 보존하고, 강제경매를 통해 압박 구조를 만든 뒤, 상대가 자발적으로 협상에 나설 수밖에 없는 회수 전략을 설계한 것이 핵심이었습니다.
법이 보장해주는 것과 현실에서 돈을 돌려받는 것 사이의 간극을 채워주는 것이 바로 저희의 역할입니다.
🤔 자주 묻는 질문
Q. 임대인이 일부 금액만 주겠다고 하면 받아야 하나요?
A. 일부라도 받는 것이 나은 상황도 있지만, 계약서상 반환 기한과 합의서 유무에 따라 손해로 이어질 수 있습니다. 특히 임대인이 일부 지급을 핑계로 시간만 끌거나, 시효를 넘기는 전략을 취할 가능성도 있기 때문에 받더라도 반드시 서면(합의서)으로, 전체 지급 계획과 일정이 명확히 기재되어야 합니다.
Q. ‘지금은 돈이 없지만 나중에 줄게요’라고 하면 기다려야 하나요?
A. 보증금 반환은 임대인의 상황이 아니라 법적으로 정해진 기한에 따라 이행되어야 합니다. 계속 기다리다 보면 자산이 처분되거나 다른 채권자가 먼저 확보해 가는 경우도 있습니다. 말로 약속하는 유예는 보장되지 않으며, ‘기다리면서도 권리를 확보하는 조치’가 필요합니다.
Q. 강제경매로 압박하면 협상이 꼭 성립되나요?
A. 그렇진 않습니다. 하지만 임대인 입장에서 가장 두려워하는 수단이 ‘낙찰을 통한 자산 상실’입니다. 특히 감정가보다 낮은 금액으로 처분될 수 있다는 경제적 압박감이 작용하면, 상당수는 경매 직전 협상에 나서게 됩니다. 중요한 건, 협상에 유리한 구조와 타이밍을 만들어 놓는 것입니다.
그 역할을 저희가 수행합니다.
📞 지금 내 상황도 비슷하다면?
“세입자 구해지면 줄게요. 지금은 여유가 없어요.” 이런 말 들어보셨나요? 말만 믿고 기다리다 보면, 임대인은 자산을 빼돌리고, 우선순위는 뒤로 밀릴 수 있습니다.
보증금 반환은 말이 아니라 법으로 지켜야 하는 약속입니다. 그런데도 임대인이 계속 미루고, 구체적인 일정도 제시하지 않는다면 이미 돌려줄 의사가 없는 것일 수도 있습니다. 저희는 이번 사건처럼 임차권등기 → 소송 → 강제경매 → 협상 설계 → 회수까지 완결하는 흐름을 수많은 사건에서 설계하고 실행해왔습니다.
지금 내 권리를 지키는 방법은 무엇인지, 언제, 어떤 타이밍에 대응해야 회수가 가능한지, 혼자 고민하지 마시고 함께 설계해보세요. 전액 회수 가능성부터 정확하게 판단해드리겠습니다.
