신탁부동산 전세계약, 왜 주의해야 할까?
신탁전세사기란 무엇인가?
최근 전세사기 유형 중 하나로 '신탁전세사기'가 급증하고 있습니다.
이는 부동산 소유자가 신탁회사를 통해 부동산을 맡기고도, 별다른 설명 없이 전세계약을 체결해 발생하는 문제입니다.
세입자는 임대인이 소유자가 아닌 사실을 알지 못한 채 계약
계약 만료 후 보증금을 반환받지 못하는 피해 발생
신탁회사가 직접 책임을 지지 않는 경우가 많음
✅ 핵심:
등기부등본을 봐도 소유자가 신탁회사로 바뀌어 있어야 눈치챌 수 있는데, 실무에서는 이를 제대로 확인하지 못하는 경우가 빈번합니다.
출처: KBS 추적 60분
실제 사례로 보는 신탁전세사기 대응 과정
📌 사례 1: 보증금 반환 청구 → 합의로 종결
임차인: 김인아(가명)
부동산: 경기 양평군 소재 다세대주택
상황: 계약 만료 후 임대인 변경(소유권 변동) + 신탁 설정 → 보증금 미반환
진행:
소송 제기
피고 주소불명으로 공시송달 진행
소송 중 피고와 합의
일정 금액 수령 후 소취하
포인트:
김인아(가명)님은 신속한 소송 진행과 적극적인 협상으로 보증금을 확보했습니다. 하지만 소송 자체만으로는 충분치 않고, 결국 상대방과의 실질적인 협상이 중요한 사례입니다.
📌 사례 2: 임차권등기명령 → 보증금 반환 성공
임차인: 김훈 (가명)
부동산: 서울 구로구 개봉동 *** 402호
상황: 소유자 신탁 설정 후, 보증금 반환 지연
진행:
임차권등기명령 신청 및 기입 완료
보증금 반환청구 소송 병행
소송비용 일부 확정 및 회수
원금 수령 후 종결
포인트:
김훈(가명)님은 소송과 병행하여 임차권등기명령을 통해 '점유 없이도 대항력' 을 유지하며 보증금 반환을 확보했습니다.
신탁전세사기 대응, 이렇게 해야 한다
✅ 1. 임차권등기명령을 최우선으로 신청
이사(점유 해제)를 하기 전, 반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다.
등기가 완료되어야 대항력이 유지되고, 향후 소송에서 불리하지 않습니다.
✅ 2. 보증금 반환청구 소송은 신속하게 제기
신탁부동산의 경우 임대인이 무자력인 경우가 많습니다.
소송을 늦추면 다른 채권자와의 경쟁에서 밀릴 수 있습니다.
→ 가능하면 임차권등기와 소송을 병행 진행하는 것이 유리합니다.
✅ 3. 소송 중 협상 전략도 함께 준비
소송만으로 모든 문제가 해결되지 않습니다.
상대방이 대출 등을 통해 보증금을 마련하려 할 때, 가압류 해제나 현장 동시말소 협상도 고려해야 합니다.
김인아 씨 사례처럼 '합의 후 소취하'가 현실적인 최선이 될 수 있습니다.
✅ 4. 소송비용 확정 및 회수까지 챙기기
소송 승소 후 판결문만 받는 게 끝이 아닙니다.
소송비용 부담 및 확정신청을 통해 추가비용을 회수할 수 있습니다.
김동훈 씨 사건처럼 소송비용 일부라도 돌려받을 수 있도록 끝까지 챙겨야 합니다.
신탁전세사기, 이기는 싸움을 하려면?
신탁부동산 전세는 계약 단계부터 '숨겨진 위험'이 존재합니다. 피해를 입은 이후에도 단순히 이기기만 하는 것이 아니라, 실질적인 회수 전략까지 세워야 진짜 승리할 수 있습니다.
