실제 사례

임차인

신탁부동산 전세보증금 반환, 누구에게 청구해야 받나

신탁부동산은 등기상 소유자가 신탁회사로 되어 있는 집을 말합니다.

처음부터 신탁이 설정된 집을 임차하는 경우도 있고, 사는 도중에 소유권이 신탁회사로 넘어가는 경우도 있죠.

어느 쪽이든 계약은 임대인과 했는데 등기부에는 신탁회사가 소유자로 적혀 있으니, 임차인은 막막할 수밖에 없고, 신탁회사가 소유자라고 하면 보증금을 돌려받기 어렵겠다고 걱정하기 쉽습니다.

그러나 신탁이라고 무조건 못 받는 것은 아닙니다.

아래 두 사례를 읽어보시기 바랍니다.

보증금을 돌려받은 두 가지 사례

경기 양평에서 신탁이 설정돼 있던 주택에 전세로 살던 A씨는 임대차 기간이 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못했습니다.

이에 저희 이현은 임대인 소유의 재산과 채권에 먼저 가압류를 걸어 회수할 재원을 묶어 두고, 동시에 보증금반환청구소송을 제기했습니다.

그러자 소송이 진행되던 중 상대방이 보증금을 돌려주겠다는 뜻을 전해 왔고, A씨가 전액을 돌려받은 것을 확인한 뒤 가압류를 풀고 소를 취하하면서 사건을 마무리했습니다.

서울 구로의 전세주택에 살던 B씨는 계약이 끝났는데도 보증금 1억 4천만 원을 돌려받지 못했습니다. 알고 보니 임대인은 임대차가 이어지던 중에 아무 고지 없이 그 집을 신탁회사에 넘긴 상태였죠.

다행히 B씨는 입주와 전입신고를 마쳐 신탁보다 앞선 대항력을 갖추고 있었습니다.

문제는 이사였는데, 그대로 이사하면 대항력을 잃을 수 있어 먼저 새 소유자가 된 신탁회사를 상대방으로 임차권등기명령을 신청했습니다. 법원이 이를 인용해 임차권등기가 마쳐지면서, B씨는 대항력과 우선변제권을 등기에 고정한 채 이사할 수 있었죠.

이후 보증금반환청구소송을 병행해 돈을 회수했고, 소송비용 확정 절차까지 진행해 일부 소송비용도 돌려받은 뒤 사건을 종결했습니다.

이사를 앞두고 무엇을 점검해야 하는지는 전세보증금 미반환 시 이사 전 체크리스트에 단계별로 정리해 두었습니다.

신탁부동산에서 보증금을 받아내려면 일반 전세와 달리 누구에게 청구할지부터 정해야 합니다.

이걸 좌우하는 것은 신탁이 내 임대차보다 먼저 설정됐는지, 아니면 내가 들어와 산 뒤에 설정됐는지입니다.

사례 1처럼 신탁이 이미 설정된 집에 들어간 경우라면, 보통 위탁자(원래 소유자)가 신탁회사의 동의를 받아 자기 이름으로 임대를 놓습니다.

이때 보증금을 돌려줄 의무는 신탁회사가 아니라 위탁자에게 있어, 청구도 위탁자를 상대로 해야 합니다.

반대로 사례 2처럼 내가 먼저 들어와 전입신고로 대항력을 갖춘 뒤 집이 신탁회사로 넘어갔다면, 그 신탁회사가 임대인의 자리를 물려받습니다(주택임대차보호법 제3조 제4항).

이때는 현재 소유자인 신탁회사를 상대로 임차권등기명령도, 보증금 반환 청구도 할 수 있습니다.

내가 어느 쪽인지는 등기사항증명서에서 소유권이 신탁회사로 넘어간 시점이 내 전입신고보다 앞인지 뒤인지, 그리고 신탁원부의 임대 권한 내용으로 확인할 수 있습니다.

청구 상대가 정해지면 그다음 회수 절차는 일반 보증금 사건과 같습니다.

임차권등기명령과 소송의 요건은 임차보증금반환소송 완전 가이드에서, 판결을 받은 뒤 임대인의 다른 재산을 압박하는 방법은 보증금 회수를 위한 강제경매 진행 절차에서 확인할 수 있습니다.

신탁이 얽히지 않은 일반 사건에서 같은 절차로 보증금을 회수한 과정은 오피스텔 전세보증금 3억 2천 회수 사례에 정리되어 있습니다.

무조건 피할 필요는 없지만 확인할 것이 있습니다. 등기사항증명서로 소유자가 신탁회사인지 확인하고, 신탁원부에서 위탁자에게 임대 권한이 있는지, 보증금 반환 책임을 누가 지는지 살펴야 합니다.

특히 수탁자 동의서에 신탁회사는 보증금 반환 책임을 지지 않는다는 내용이 있다면 위탁자에게만 청구할 수 있으므로, 위탁자의 자력까지 함께 따져 봐야 합니다.

가입했다고 자동으로 지급되는 것은 아닙니다. 신탁부동산이어도 보증이 유효하면 보증기관에서 보증금을 받을 수 있지만, 계약 종료 후 한 달이 지나도록 보증금을 못 받은 경우(보증사고)에 해당해야 하고 임차권등기명령 등 정해진 이행청구 절차를 밟아야 합니다.

대항요건을 잃었거나 허위 임대차로 보이는 등 약관상 면책 사유가 있으면 지급이 거절될 수 있습니다.

형사처벌과 보증금 반환은 별개입니다. 임대인이 처벌을 받더라도 그것만으로 보증금이 돌아오지는 않으며, 보증금은 보증금반환소송과 강제집행 같은 민사 절차로 따로 회수해야 합니다.

반환이 늦어지는 사이 임대인이 다른 권리를 설정하거나 담보가치가 줄면 회수가 어려워질 수 있습니다.

저희 법무법인 이현은 신탁부동산을 포함해 임차권등기명령부터 소송, 강제경매, 변제에 이르는 보증금 회수 절차를 다수 수행해 왔습니다.

지금 상황에서 누구에게 무엇을 어떤 순서로 청구해야 하는지 함께 검토해 드릴테니 연락 주시기 바랍니다.

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