계약갱신거절 손해배상, 집주인 실거주 거짓말 믿지 마세요

"죄송합니다. 저희가 직접 들어와 살게 되어서 연장은 어려울 것 같아요."

정든 집을 떠나야 한다는 막막함보다 더 큰 건 믿었던 집주인의 말 한마디였습니다.

의뢰인은 정당하게 계약갱신요구권을 행사하려 했지만, 임대인은 실거주라는 것을 강조했습니다.

주택임대차보호법상 임대인이 실제 거주하겠다는 경우 임차인은 이를 거절할 수 없다는 것을 알았기에, 의뢰인은 어쩔 수 없이 급히 인근의 더 비싼 전세로 이사할 수 밖에 없었죠.

하지만 여기서 중요한 것은, 이주 후 1년 10개월이 지날 무렵 발견한 한 장의 전세 매물이었습니다. 보증금이 무려 10억 원으로 껑충 뛴 채 올라온 예전 우리 집의 주소였죠.

집주인의 이중적인 태도와 22개월 실거주의 함정

의뢰인은 처음에는 스스로 소송을 준비해 보려 했습니다. 하지만 상대방인 임대인의 반박은 만만치 않았습니다.

"내가 실제로 이 집에 들어가서 1년 10개월(22개월)이나 살았다. 거의 2년을 다 살았는데, 개인 사정으로 조금 일찍 나간 게 무슨 큰 잘못이냐? 이건 기망이 아니다."

하지만 이 태도 뒤에는 교묘한 계산이 숨어 있었습니다. 의무 기간을 거의 다 채웠으니 법망을 피할 수 있을 것이라는 확신입니다.

일반적인 사례라면 집주인이 단 하루도 살지 않고 바로 재임대한 경우를 다루지만, 이 사건은 달랐습니다. 임대인이 전체 의무 기간 24개월 중 90% 이상을 실제로 거주한 상태였기 때문입니다.

과연 이 2개월의 공백이 법적으로 어떤 파장을 불러왔을까요?

임차인 대응, 계약갱신청구로 이렇게 하세요 (하이퍼링크로 [계약갱신청구권, 문자 통보 효력부터 임차인 대응까지] 이 글 연결)

22개월을 역이용한 정밀 타격
임대인이 오래 살았다고 주장하는 22개월을 오히려 기망의 증거로 뒤집었습니다. 법정 의무 기간인 24개월에서 부족한 단 60일의 공백을 정확히 짚어내어, 이것이 어쩔 수 없는 사정이 아닌 새 임차인을 받기 위한 의도적 조기 퇴거임을 증명했습니다.

10억 원의 탐욕을 증명한 데이터 분석
한국부동산원 시세 자료를 정밀 분석하여, 해당 시점이 전세가가 최고점에 달했던 시기임을 입증했습니다. 임대인의 퇴거가 개인 사정이 아니라 10억 원 증액이라는 막대한 경제적 이익을 노린 치밀한 계산이었음을 시각적 데이터로 법원에 제시했습니다.

공적 장부의 입체적 재구성
등기부등본, 확정일자 부여 현황, 전입기록 등 파편화된 증거들을 시간순으로 재배치하여 임대인의 변명이 사후적으로 조작된 것임을 밝혀냈습니다.

감액 없는 100% 인용의 법리
임대인이 의무 기간의 상당 부분을 채웠음에도 불구하고, 저희는 단 하루라도 법적 의무를 어기면 임차인의 권리는 침해된 것이라는 강경한 논리를 전개했습니다.

(판결문 삽입)

그 결과 배상액 감액 없이 4,950만 원 전액 인용이라는결과를 가져왔습니다.

① 심리적 압박과 논리 주도권의 차이

임대인이 강하게 나올 때, 전문 지식이 없는 일반인은 법이 정한 '4개월의 엄중함을 주장하기보다 상대방의 개인적 사정을 수긍해 버리는 실수를 범하곤 합니다.

② 감정적 호소와 객관적 입증의 차이 일반적인 대응은 "억울하다"는 감정적 호소에 그치는 경우가 많아 법원을 설득하기 어렵습니다

③ 판결 결과와 배상액의 차이 나홀로 소송을 진행했다면 임대인의 거주 기간(90% 달성)을 고려해 배상액이 대폭 감액되거나, 심한 경우 일부 패소할 위험이 컸습니다.

임대인의 태도에 소송의 방향이 흔들리지 않도록, 법무법인 이현은 의뢰인의 권리를 되찾아 드렸습니다.

확정일자 부여 현황이나 전입세대 열람 등을 통해 신규 임차인의 존재를 확인할 수 있습니다. 하지만 개인정보 문제로 접근이 어려울 수 있으니 전문가의 조력을 받는 것이 안전합니다.

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)에 따라, 세 가지 기준 중 가장 큰 금액을 청구합니다.

① 거절 당시 월세의 3개월분(전세는 월세로 환산)

② 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 차액의 2년분

③ 임차인이 입은 실제 손해액(이사비, 중개수수료 등)입니다.

임대인의 재임대 사실을 안 날로부터 3년, 또는 불법행위가 있은 날(제3자 재임대일)로부터 10년 이내에 소송을 제기해야 합니다. 다만, 시간이 지날수록 증거 수집이 어려워질 수 있으므로 의심되는 정황이 있다면 즉시 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

계약갱신거절 통보를 받았다면 당황하지 마시고, 당시의 대화 내용(문자, 통화 녹음)을 반드시 보관하세요. 그리고 이사 후에도 해당 주택의 등기나 매물 여부를 꾸준히 확인해야 합니다.

여러분의 정당한 주거권, 법무법인 이현이 끝까지 함께 지켜드리겠습니다.

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