가설건축물 영업보상, 공익사업에 편입됐다면 존치기간부터 확인하세요

가설건축물에서 몇 년째 장사해 왔는데, 공익사업에 편입됐다는 통보를 받았습니다.

그런데 사업시행자는 “가설건축물이라 영업보상이 어렵다”고 합니다.

정말 아무것도 받을 수 없는 걸까요?

가설건축물이라고 해서 무조건 영업보상에서 제외되는 것은 아닙니다.

중요한 것은 어떤 사업 때문에 나가게 됐는지, 그때 가설건축물의 존치기간이 남아 있었는지입니다.

먼저 자신의 상황을 아래에서 확인해보세요.

대법원 2025. 12. 11. 선고 2024두66136 판결도 이런 기준을 제시했습니다.

허가받은 존치기간 안에서는 영업자의 기대를 법적으로 보호할 수 있지만, 존치기간이 끝난 뒤에도 계속 영업했을 것이라는 기대까지 당연히 보호되는 것은 아니라는 판단입니다.

이미 토지수용위원회의 재결서를 받은 상태라면 불복기간이 진행 중일 수 있으므로, 아래 ‘사업시행자가 영업보상을 거절했다면 어떻게 해야 할까요?’ 부분도 함께 확인하시기 바랍니다.

가설건축물도 영업보상을 받을 수 있나요?

받을 수 있는 경우가 있습니다. 다만 이 글에서 말하는 가설건축물은 모든 컨테이너나 임시창고를 뜻하지 않습니다.

도로나 주차장 같은 도시계획시설이 예정된 땅에 허가받아 설치한 가설건축물을 전제로 합니다.

이런 건물은 원래 예정된 도시계획시설사업이 시작되면 철거하는 조건으로 한시적으로 사용이 허용됩니다.

그래서 영업보상에서도 무슨 사업 때문에 철거되는지가 중요합니다.

원래 예정된 사업 때문에 나간다면 영업보상이 어렵습니다

예를 들어 주차장이 들어설 예정인 땅에 가설건축물을 허가받아 매장을 운영했다고 해보겠습니다.

나중에 실제로 그 주차장 사업이 시작돼 건물을 철거하게 됐다면 영업손실보상을 요구하기 어렵습니다.

처음부터 주차장 사업이 시작되면 건물을 철거한다는 조건으로 사용했기 때문입니다.

건물 소유자뿐 아니라 그 건물을 빌려 장사하던 임차인도 마찬가지입니다.

대법원은 2001. 8. 24. 선고 2001다7209 판결에서 당초 예정된 도시계획시설사업 때문에 가설건축물이 철거되는 경우에는 임차인 역시 그에 따른 영업손실을 보상받기 어렵다고 봤고, 2025년 판결에서도 같은 법리를 다시 확인했습니다.

전혀 다른 공익사업 때문에 나간다면 달라집니다

반대로 원래 예정된 사업은 아직 시작하지 않았는데 갑자기 다른 공익사업에 해당 토지가 편입됐다고 해보겠습니다.

가설건축물의 존치기간도 아직 남아 있습니다. 이 경우 영업자는 이렇게 생각할 수 있습니다.

“원래 사업이 시작되면 나가야 하는 건 알고 있었습니다. 하지만 전혀 다른 사업 때문에 허가받은 기간도 채우지 못할 줄은 몰랐습니다.”

대법원은 이런 기대는 보호할 필요가 있다고 봤습니다.

원래 예정된 도시계획시설사업이 시작되지 않았다면 허가받은 존치기간까지는 건물을 사용하고 영업할 수 있었기 때문입니다.

따라서 다른 공익사업 때문에 그 기간을 채우지 못하고 영업을 중단하게 됐다면 원칙적으로 영업손실보상 대상이 될 수 있습니다.

존치기간이 끝났다면 보상받기가 훨씬 어려워집니다

가장 많이 다투는 부분이 여기입니다. 영업자는 보통 이렇게 생각합니다.

“지금까지 계속 연장받았으니 이번에도 연장됐을 겁니다.”

하지만 과거에 여러 번 연장됐다는 사실만으로는 부족합니다.

가설건축물의 존치기간 연장은 자동으로 되는 것이 아니라 행정청이 다시 판단하기 때문입니다.

그래서 기존 존치기간이 끝난 뒤에도 계속 영업했을 것이라고 인정받으려면 단순한 가능성보다 훨씬 강한 근거가 필요합니다.

쉽게 말하면 “공익사업만 없었다면 행정청이 연장을 허가할 것이 사실상 분명했다”고 볼 정도여야 합니다.

대법원은 이를 법률적으로, 연장허가가 이루어질 것이 분명하거나 연장 거부가 ‘재량권 일탈·남용’, 즉 행정청의 판단권한을 벗어난 위법한 거부가 되는 등의 특별한 사정이 있어야 한다고 설명했습니다.

실제 대법원 사건에서도 보상 기준일 당시 존치기간은 약 한 달밖에 남지 않았습니다.

건물 소유자는 다시 연장을 신청했지만 받아들여지지 않았고, 임차인은 존치기간이 끝난 뒤에도 약 2년 5개월 동안 영업했습니다.

대법원은 사업인정고시 전에 적법하게 영업하고 있었다는 사실만으로 그 이후 영업까지 모두 보호할 수는 없다고 봤습니다.

존치기간이 끝난 뒤에도 계속 영업할 수 있다고 법적으로 보호할 만한 근거가 있었는지를 별도로 따져야 한다는 것입니다.

실제로 대법원은 이 사건에서 그러한 근거를 인정할 만한 사정을 찾기 어렵고 영업자에게 특별한 희생이나 손실이 발생하지 않았다고 볼 여지가 있다고 지적하면서, 보상대상에 해당한다고 본 원심판결을 파기했습니다.

따라서 이 판결은 영업보상을 넓게 인정한 판결이라기보다, 존치기간 안과 그 이후를 나눠서 판단해야 한다는 기준을 분명히 한 판결에 가깝습니다.

임차인이라면 건물뿐 아니라 내 영업도 확인 필수

가설건축물을 빌려 장사하는 임차인도 영업보상을 받을 수 있는 경우가 있습니다만.. 그 전에, 두 가지를 같이 확인해야 합니다.

먼저 해당 가설건축물을 언제까지 적법하게 사용할 수 있었는지입니다.

존치기간이 끝났는데 별도의 연장 없이 계속 사용했다면, 그 이후에는 해당 장소에서 적법하게 영업하고 있었는지 자체가 문제가 될 수 있습니다.

또 영업에 필요한 허가나 신고를 제대로 갖추었는지도 봐야 합니다.

토지보상법 시행규칙은 원칙적으로 보상 기준일 전에 적법한 장소에서 계속 영업하고 있어야 하고, 별도의 영업허가나 신고가 필요한 업종이라면 필요한 절차도 갖추고 있어야 한다고 정하고 있습니다.

즉,

가설건축물이 적법하다 = 그 안에서 한 모든 영업도 보상된다

는 뜻은 아닙니다.

존치기간이 2년 남았다고 2년치 영업이익을 받는 것은 아닙니다

존치기간과 실제 영업보상 기간은 다른 문제입니다.

예를 들어 가설건축물의 존치기간이 앞으로 2년 남아 있었다고 해서 2년 동안 벌 수 있었던 이익을 그대로 지급하는 것은 아닙니다.

실제 보상액은 영업을 옮겨 계속할 수 있는지, 아예 폐업해야 하는지 등에 따라 별도로 계산합니다.

다른 장소로 옮겨 영업할 수 있다면 일반적으로 휴업보상을 검토합니다.

휴업기간은 원칙적으로 4개월 이내이고, 법에서 정한 예외적인 경우 실제 휴업기간을 인정하더라도 최대 2년입니다.

폐업보상은 인정 범위가 더 좁습니다.

단순히 “다른 곳으로 옮기면 장사가 잘 안 될 것 같다”는 정도로는 부족합니다.

인근 지역으로 옮겨서는 그 영업 자체를 할 수 없거나, 필요한 영업허가를 받을 수 없는 등 법에서 정한 사유가 있어야 합니다.

폐업으로 인정될 경우에는 원칙적으로 2년간의 영업이익 등을 기준으로 보상액을 평가합니다.

따라서 먼저 보상대상인지를 판단하고, 그다음에 휴업인지 폐업인지와 보상액을 따져야 합니다.

사업시행자가 영업보상을 거절했다면 어떻게 해야 할까요?

“가설건축물이라 영업보상 대상이 아닙니다.”

사업시행자가 이렇게 답했다고 해서 그 판단이 최종 결정은 아닙니다. 다만 영업손실보상은 다투는 순서가 정해져 있습니다.

대법원은 영업손실보상을 받으려면 토지수용위원회의 재결절차를 먼저 거쳐야 하고, 이를 건너뛰고 곧바로 사업시행자를 상대로 보상금을 청구할 수는 없다고 보고 있습니다(대법원 2011. 9. 29. 선고 2009두10963 판결).

즉 재결은 선택지가 아니라 반드시 거쳐야 하는 절차입니다. 여기서 자주 나오는 걱정이 있습니다.

“사업시행자가 아예 보상대상이 아니라며 협의 항목에 넣어주지도 않았는데, 협의가 결렬된 게 아니니 재결신청도 못 하는 것 아닌가요?”

그렇지 않습니다.

대법원은 재결신청을 청구할 수 있는 협의가 성립되지 아니한 때에는 보상액을 두고 협의가 안 된 경우뿐 아니라, 영업자가 보상대상이라고 주장하는데도 사업시행자가 보상대상이 아니라며 아예 보상대상에서 제외한 채 협의하지 않은 경우도 포함된다고 봤습니다(대법원 2011. 7. 14. 선고 2011두2309 판결).

따라서 “대상이 아니다”라는 통보를 받았더라도 재결신청 청구는 할 수 있습니다.

협의기간이 지난 뒤 토지소유자나 관계인이 사업시행자에게 재결신청을 청구하면, 사업시행자는 원칙적으로 청구받은 날부터 60일 안에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청해야 합니다.

기간을 넘기면 일정한 지연가산금 문제가 생길 수 있습니다.

이미 재결서를 받았다면 받은 날짜부터 확인해야 합니다.

• 이의신청: 재결서 정본을 받은 날부터 30일 (지방토지수용위원회 재결이라면 해당 위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 제출)

• 이의신청 없이 소송: 재결서를 받은 날부터 90일

• 이의신청 후 소송: 이의재결서를 받은 날부터 60일

이의신청을 반드시 거쳐야 소송할 수 있는 것은 아닙니다.

보상금의 액수나 보상대상 여부를 두고 소송으로 다투는 경우에는 재결 내용과 청구 형태를 확인해야 합니다.

보상금의 증감을 구하는 소송에서 토지소유자나 관계인이 소를 제기하는 경우에는 사업시행자가 상대방이 됩니다.

영업보상이 안 돼도 다른 보상까지 모두 없어지는 것은 아니다

영업손실보상과 건물·시설·비품 등 철거하거나 옮겨야 하는 물건에 대한 보상은 서로 다른 문제입니다.

실제 대법원 2024두66136 사건에서도 지장물에 대한 보상과 영업손실보상은 별도로 판단됐습니다.

따라서 “영업보상은 안 된다”는 말을 들었다면 영업손실만 제외된 것인지, 다른 시설물 보상까지 제외된 것인지를 구분해서 확인하는 것이 좋습니다.

공익사업 편입 통보를 받았다면 이 자료부터 확인하세요

보상 가능성을 판단할 때 가장 먼저 필요한 것은 복잡한 법률자료가 아닙니다. 가설건축물 허가서와 존치기간 연장내역부터 확인하세요.

그리고 보상계획공고나 사업인정고시 등 보상 기준일이 언제인지, 그날을 기준으로 존치기간이 얼마나 남아 있었는지를 확인합니다.

임차인이라면 임대차계약서도 필요합니다.

여기에 사업자등록증, 영업허가·신고서, 세금 신고자료, 카드매출이나 계좌자료, 영업시설 사진처럼 실제로 해당 장소에서 계속 영업했다는 자료를 함께 정리하면 됩니다.

존치기간이 이미 끝났거나 얼마 남지 않았다면 과거 연장허가 자료와 행정청과 주고받은 서류도 확인해야 합니다.

이미 재결서를 받았다면 다른 자료보다 먼저 재결서 정본을 받은 날짜부터 확인하세요.

복잡해 보여도 차근차근, 3가지만 확인해보세요.

첫째, 원래 예정됐던 사업 때문에 나가는 것인지 다른 공익사업 때문인지.

둘째, 보상 기준일에 가설건축물의 존치기간이 남아 있었는지.

셋째, 존치기간이 끝났다면 이후에도 계속 사용할 수 있다고 법적으로 보호할 만한 근거가 있었는지.

이 세 가지를 확인하면 자신의 사건에서 어디가 쟁점인지 상당 부분 좁힐 수 있습니다.

특히 사업시행자로부터 영업보상 제외 통보를 받았거나 재결이 이미 진행된 경우라면 가설건축물 허가서, 존치기간 연장내역, 보상 관련 통지서를 함께 놓고 위 세 가지 기준부터 확인해보는 것이 좋습니다.