소규모재건축 조합설립 미동의하면? 매도청구 절차와 60일 기한

우편으로 낯선 서류가 왔습니다. 조합설립에 동의할 것인지 답하라는 촉구서이거나, 아예 소유권을 넘기라는 소장입니다.

본인이 받은 경우도 있고, 연세 드신 부모님이 받아 둔 것을 뒤늦게 발견하는 경우도 많습니다. 집을 반드시 넘겨야 하는지, 조합이 제시한 금액을 그대로 받아야 하는지가 가장 먼저 궁금해지는 시점입니다.

이 글은 소규모재건축사업에서 조합설립에 동의하지 않은 소유자를 기준으로 정리했습니다. 가로주택정비사업은 조합원이 되는 구조가 달라 답이 달라집니다.

촉구서를 받으신 단계라면 [60일이 지나면] 단락부터, 이미 소장을 받으셨다면 [소장을 받은 뒤 동의하면] 단락부터 보시면 됩니다.

소규모재건축 조합설립에 동의하지 않으면 어떻게 되나요?

동의하지 않았다고 바로 집을 넘기는 것은 아닙니다. 조합은 건축심의를 거친 뒤 동의 여부를 묻는 촉구서를 보내야 하고, 소유자에게는 60일의 기간이 주어집니다. 그 기간에도 동의하지 않으면 그다음에 매도청구 대상이 됩니다.

흔히 매도청구 촉구서라고 부르지만, 정확히는 조합설립에 동의할지 60일 안에 답하라는 회답 촉구서입니다.

기억하실 흐름은 이렇습니다.

건축심의 결과 통보 → 조합이 30일 안에 촉구서 발송 → 소유자가 60일 안에 답변 → 조합이 60일 안에 매도청구

소규모재건축은 사업에 동의한 사람만 조합원이 되므로(제24조 제1항), 동의하지 않으면 조합 밖에 남게 되고 조합은 그 사람의 소유권을 넘겨받기 위해 매도청구를 하게 됩니다.

매도청구는 건물과 토지의 소유권을 넘기라고 청구하는 것입니다. 조합설립에 동의하지 않은 사람뿐 아니라 건축물이나 토지만 가진 사람도 상대방이 됩니다. 땅만 가지고 계신 분들이 여기서 자주 놓칩니다.

소규모재건축에는 재개발처럼 토지를 강제로 수용하는 절차가 없습니다. 보상금을 정하는 행정절차가 아니라, 민사소송에서 매매대금을 정하는 구조입니다.

촉구서를 받고 60일이 지나면 어떻게 되나요?

가만히 있으면 반대한 것으로 처리됩니다. 60일 안에 답하지 않으면 동의하지 않겠다고 답한 것으로 봅니다(제35조 제4항). 침묵이 유리하게 작용하지 않습니다.

그래서 날짜 계산이 먼저입니다. 촉구서를 언제 받았는지, 등기우편 수령일이 언제인지부터 확인해야 합니다. 이 날이 소유자 쪽 기한의 출발점입니다.

조합도 아무 때나 매도청구할 수 있는 것은 아닙니다. 답변 기간이 끝난 뒤 60일 안에 행사해야 한다는 법제처 해석이 있습니다(법제처 2023. 3. 20. 회신 23-0161). 늦게 들어온 매도청구라면 그 자체를 다툴 여지가 생기므로 기간부터 확인해야 합니다.

촉구서를 받은 뒤에도 동의할 수 있나요?

촉구서를 받고 60일 안이라면 원칙적으로 가능합니다. 이 기간에 동의한다고 답하면 매도청구 대상에서 빠지고 조합원으로 사업에 참여하게 됩니다.

• 동의하면: 조합원으로 사업에 참여하고, 앞으로 분담금을 부담합니다.

• 동의하지 않으면: 매도청구 대상이 되고, 매도청구가 적법하다면 매매대금이 주요 쟁점이 됩니다.

분담금 추산액 자료를 받아 보고 결정하는 것이 순서입니다. 동의한다고 해서 새 집이 자동으로 나오는 것도 아닙니다. 조합원이 되는 것과 실제로 분양을 받는 것은 별개이고, 나중에 분양신청 단계에서 다시 판단해야 합니다.

투기과열지구에서 조합설립인가 후에 매수하신 경우처럼 조합원 자격이 제한되는 예외도 있으니, 해당된다면 미리 확인해 보세요.

기한이 얼마 남지 않았다면 조심하셔야 할 것이 있습니다. 법에는 60일을 늘려 주는 제도가 없습니다. 조합이 늦게 내도 받아 주겠다고 말할 수는 있지만, 그것은 조합과의 협의일 뿐 법으로 정해진 기간이 연장되는 것과 다릅니다. 구두 안내만 믿고 기간을 넘기면 되돌리기 어렵습니다.

매도청구 소장을 받은 뒤 동의하면 소송이 끝나나요?

매도청구 통지가 도착한 시점에 이미 매매계약이 성립하기 때문에, 뒤늦게 동의서를 내는 것만으로는 소송이 끝나지 않습니다. 조합과 따로 합의해야 합니다.

매도청구권은 상대방의 동의가 없어도, 그 의사표시가 도달하면 시가를 기준으로 매매계약이 성립하는 권리입니다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결). 계약이 이미 만들어진 뒤이므로 한쪽이 마음을 바꿨다고 저절로 없어지지 않습니다.

조합이 받아들이면 소를 취하하고 조합원으로 받아 줄 수 있습니다. 실제로 그렇게 정리되는 사례도 있습니다. 다만 그것은 조합의 선택이지 소유자의 권리가 아닙니다.

동의서만 보내 놓고 소송이 알아서 끝나기를 기다리면 안 됩니다. 소장을 받았다면 답변서 제출 기한이 따로 진행되고 있습니다.

이 단계에서 먼저 볼 것은 날짜입니다. 조합이 정해진 기간 안에 촉구하고 청구했는지를 확인한 뒤, 문제가 없다면 금액 쪽으로 넘어가게 됩니다.

매도청구 금액이 너무 낮으면 다툴 수 있나요?

조합이 통보한 금액이 그대로 확정되는 것은 아닙니다. 매도청구의 매매대금은 협의가 되지 않으면 소송에서 정해지고, 그 과정에서 금액을 다툴 수 있습니다.

조합이 제시한 금액이 인근 실거래가의 3분의 1 수준이라 놀라시는 경우가 많습니다. 쉽게 말해 사업이 전혀 없다고 가정한 낡은 집값만 보는 것은 아닙니다.

기존 재건축 매도청구 판례에서는 사업이 진행될 것을 전제로 한 객관적 거래가격, 즉 예상되는 개발이익이 반영된 시가를 기준으로 보았습니다(대법원 2014다41698, 선례로 대법원 2008다21549).

다만 이 판례들은 현행 소규모주택정비법 제35조를 직접 판단한 사건은 아니므로, 실제 적용 범위는 사건별로 확인해야 합니다.

그래서 조합이 제시한 금액이 있다면 어떤 기준과 시점으로 계산한 금액인지부터 확인해야 합니다.

땅이 도로로 쓰이고 있다면

위 대법원 사건에서 문제가 된 땅은 현황이 주민 통행로였습니다. 앞선 재판에서는 그 이유로 인근 대지 가격의 3분의 1로 평가했는데, 대법원은 재건축이 되면 그 땅이 공동주택 부지의 일부가 된다는 이유로 이를 잘못이라고 보았습니다.

반대로 사업이 끝난 뒤에도 도로로 남는 땅이라면 결론이 달라질 수 있습니다. 사업 후에 그 땅이 무엇이 되는지를 함께 봐야 합니다.

매도청구 소송의 감정평가 금액은 어떻게 다투나요?

조합이 통보한 평가액은 확정된 금액이 아닙니다. 매도청구 소송으로 가면 법원 감정 절차를 거치게 되고, 법원은 그 감정 결과 등을 토대로 시가를 인정합니다.

따로 감정을 받아 보는 것도 가능합니다. 다만 그 결과가 곧바로 금액이 되지는 않고 재판에서 참고자료로 쓰입니다. 받으실 계획이라면 기준 시점을 맞춰야 합니다. 시가는 매도청구권이 행사된 당시를 기준으로 하므로, 그 시점을 기준으로 평가받아야 의미가 있습니다.

법원 감정 결과가 주변 거래사례나 토지의 실제 조건을 제대로 반영하지 않았다면 근거자료를 내고 감정 보완을 요청할 수 있습니다. 조정기일에서 금액을 조율하는 경우도 많습니다.

동의율이 채워지면 바로 집을 넘겨야 하나요?

그렇지 않습니다. 소규모재건축은 각 동별 구분소유자 과반수와 함께 전체 구분소유자 10분의 7 이상, 토지면적 10분의 7 이상의 동의로 조합을 세울 수 있지만, 요건이 채워졌다고 소유권이 바로 넘어가지는 않습니다.

여기서 구분소유자는 아파트나 연립주택의 각 호실을 소유한 사람을 말합니다. 3분의 2로 알고 계신 분들이 많은데 기준이 다릅니다(제23조).

주택단지가 아닌 지역이 사업 구역에 함께 들어간 경우에는 그 지역에 대해 4분의 3 이상과 토지면적 3분의 2 이상의 동의를 따로 받아야 합니다.

조합설립인가가 난 뒤에도 앞에서 본 촉구와 답변, 매도청구 절차를 거쳐야 하므로, 동의율이 찼다는 말을 듣고 포기부터 하실 필요는 없습니다.

지금 확인할 날짜와 챙길 서류

날짜부터 정리해보세요.

• 조합이 건축심의 결과를 통보받은 날짜

• 촉구서를 받은 날짜 (등기우편 수령일)

• 그 날부터 60일이 되는 날

• 내용증명으로 매도청구를 받았다면 그 우편이 도착한 날짜

• 소송으로 매도청구를 받았다면 소장이 접수된 날짜와 소장을 받은 날짜, 그리고 답변서 제출 기한

건축심의 결과 통보일은 조합이나 관할 구청 자료로, 매도청구일은 내용증명 우편이나 소송 서류로 확인할 수 있습니다.

챙기실 서류는 다음과 같습니다.

• 조합이 보낸 촉구 서면 전부, 봉투 포함

• 조합에서 받은 자료 (분담금 추산액, 건축심의 결과 통보 등)

• 소장과 첨부 서류 (소송이 시작된 경우)

• 인근 거래 사례 자료

부모님을 대신해 알아보시는 중이라면 위임 관계를 정리해 두시는 편이 좋습니다. 기한이 짧게 걸려 있어 서류를 다시 받는 데 시간을 쓰기 어렵습니다.

촉구서 단계인지 이미 매도청구 단계인지부터 구분해야 합니다. 판단이 어렵다면 위 서류를 기준으로 촉구서 수령일, 매도청구 시점, 조합 제시금액의 산정 근거부터 확인해 보시면 됩니다.