가로주택정비사업 분양신청 안 하면? 현금청산 절차와 기간

우편으로 온 통지서에 분담금 추산액이 적혀 있습니다. 분양을 신청하면 감당하기 어려운 금액을 떠안을 것 같고, 신청하지 않으면 낮은 금액으로 청산될까 불안한 시점입니다.

가로주택정비사업에는 「도시 및 주거환경정비법」이 아니라 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 소규모주택정비법)이 적용됩니다. 재개발·재건축 정보를 그대로 대입하면 기한을 놓칠 수 있습니다.

가로주택정비사업 분양신청을 하지 않으면 어떻게 되나요?

분양신청을 하지 않으면 원칙적으로 현금청산 대상이 됩니다. 다만 청산금과 소유권 이전 시점은 협의나 후속 절차를 거쳐 정해집니다.

법이 정한 협의 대상은 세 가지입니다

소규모주택정비법 제36조 제1항은 사업시행자(사업을 진행하는 조합이나 공공기관)가 사업시행계획 인가·고시일부터 90일 이내에 아래 세 유형과 손실보상 협의(청산 금액을 정하는 협의)를 하도록 정합니다.

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

3. 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

사업시행자는 분양신청기간 종료일 다음 날부터 협의를 시작할 수 있습니다.

협의가 성립하지 않으면

사업시행자는 협의 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결(토지수용위원회가 보상금 등을 정하는 절차)을 신청하거나 매도청구소송(조합이 부동산을 넘겨달라고 청구하는 민사소송)을 제기해야 합니다.

분양신청을 하지 않았다고 해서 그 즉시 소유권이 넘어가거나 금액이 확정되는 것이 아닙니다. 먼저 협의 절차가 열리고, 그 안에서 금액을 다툴 여지가 생깁니다.

분양신청은 했는데 분양계약을 체결하지 않으면 어떻게 되나요?

분양신청 후 분양계약을 체결하지 않았다는 이유만으로 곧바로 현금청산 대상이 되는 것은 아닙니다. 정관(조합의 운영규칙) 내용과 조합이 실제로 계약 체결을 요구했는지를 함께 확인해야 합니다.

제36조 제1항이 정한 세 유형에 "분양계약을 체결하지 않은 사람"은 없습니다. 조합 정관에서 분양계약을 체결하지 않은 사람을 청산 대상으로 정하는 경우가 있습니다.

대법원은 이런 정관 조항을 조합이 계약 체결을 요구했는데도 이를 위반해 체결하지 않은 조합원에게 적용되는 것으로 해석했습니다. 조합이 사업 사정으로 계약 체결 자체를 요구하지 않았다면, 기간이 지났다는 사유만으로 현금청산 대상이 되지는 않는다고 보았습니다(대법원 2012. 5. 9. 선고 2010다71141, 대법원 2018. 12. 27. 선고 2018다260015).

다만 조합이 관리처분계획인가 직후 곧바로 계약 체결기간을 정해야 하는 것은 아닙니다. 언제로 정할지는 원칙적으로 조합이 사업 상황을 고려해 결정할 수 있습니다.

확인할 것은 세 가지입니다.

• 정관에 미체결자 처리 조항이 있는가

• 조합이 계약 체결기간을 정해 통지했는가

• 실제로 계약 체결을 요구했는가

위 판례는 도시정비법상 재개발·재건축 사건이므로, 가로주택정비사업에 그대로 적용되는지는 개별 정관과 사업 구조를 함께 보아야 합니다.

분양신청과 철회는 언제까지 할 수 있나요?

분양신청과 철회는 원칙적으로 통지서에 적힌 분양신청기간 안에 해야 합니다. 기간이 끝난 뒤에는 임의로 신청을 철회할 수 없습니다.

제36조 제1항 제2호는 "분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자"라고 규정합니다. 도시정비법 사건에서도 대법원은 기간이 끝난 뒤 임의로 철회하는 사람은 여기에 포함되지 않는다고 보았습니다.

분양신청기간은 최소 30일, 최대 80일

제28조 제2항에 따르면 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 정해야 하고, 사업시행자가 관리처분계획 수립에 지장이 없다고 판단하면 20일 범위에서 한 차례만 연장할 수 있습니다.

감정평가액에 의문이 있더라도, 우선 분양신청을 할지 철회할지는 이 기간 안에 결정해야 합니다. 감정평가액 자체를 다투는 절차와 분양신청 여부를 결정하는 기한은 구분해서 보아야 합니다.

통지서에 적혀 있어야 하는 것

통지서에는 종전 토지·건축물의 명세와 가격, 분담금 추산액, 분양신청기간이 함께 적혀 있어야 합니다(제28조 제1항). 이 중 가격은 심의 결과를 통지받은 날을 기준으로 산정된 금액입니다.

한 번 빠지면 되돌릴 수 없나요?

제28조 제5항은 정관에 정하고 있거나 총회 의결을 거친 경우, 분양신청을 하지 않은 사람과 기간 내에 철회한 사람에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다고 정합니다.

다만 전제가 있습니다. 사업시행계획인가 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라져 분양공고 절차를 다시 거치는 경우여야 합니다(같은 조 제4항). 분담금이 달라졌다는 사정만으로 재신청권이 생기지는 않고, 사업시행자의 재량 사항입니다.

청산금은 언제, 어떤 절차로 정해지나요?

협의는 사업시행계획 인가·고시일부터 90일 이내에 하고, 협의가 성립하지 않으면 그 다음 날부터 60일 이내에 재결을 신청하거나 소송을 제기해야 합니다.

소규모주택정비법 제36조가 직접 정한 것은 청산금의 일률적인 지급일이 아니라 협의와 후속 절차의 기한입니다.

• 협의 완료기한 90일: 사업시행계획 인가·고시일부터 90일 이내. 다만 분양신청기간 종료일 다음 날부터 미리 시작할 수 있으므로 실제 협의 가능 기간은 사업 일정에 따라 달라집니다.

• 재결 신청·소송 제기기한 60일: 위 기한까지 협의가 성립하지 않으면 그 다음 날부터 60일 이내.

절차가 늦어진 경우의 이자

제36조 제3항은 사업시행자가 위 60일을 넘겨 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우 지연일수에 따른 이자를 지급하도록 정합니다.

이 이자는 청산금을 늦게 지급한 데 대한 것이 아니라, 법이 정한 절차의 개시가 늦어진 데 대한 것입니다. 협의로 정한 금액이나 판결금의 지급이 늦어진 경우의 지연손해금은 별도로 판단해야 합니다.

내 사업은 수용재결과 매도청구 중 어디에 해당하나요?

협의가 성립하지 않으면, 소규모재개발사업과 시장·군수등 또는 공공시행자로 지정된 토지주택공사등이 관리지역에서 시행하는 가로주택정비사업은 수용재결 절차로 진행됩니다. 일반 조합이 시행하는 가로주택정비사업은 매도청구소송으로 진행됩니다.

제35조의2 제1항은 수용이 가능한 가로주택정비사업을 위 표의 공공시행 유형으로 한정하고 있습니다.

수용 절차에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용됩니다. 수용재결에 불복하는 경우 이의신청을 하거나 곧바로 행정소송을 제기할 수 있고, 이의신청을 거친 뒤에도 행정소송으로 다툴 수 있습니다. 매도청구는 민사소송으로 진행됩니다.

수용 방식에 해당한다면 토지강제수용 대응 방법과 보상금을 높이는 절차에서 단계별 대응을 확인할 수 있습니다.

자신의 사업이 어느 쪽인지는 사업시행자가 누구인지, 공공시행자 지정이 있었는지, 관리지역에 해당하는지, 사업시행계획인가 고시문에 수용할 토지와 물건의 구체적인 목록이 들어 있는지를 함께 확인해야 합니다.

청산금에서 조합 사업비를 뺄 수 있나요?

정관에 사업비 공제(받을 돈에서 빼는 것) 조항이 있다는 이유만으로 청산금에서 바로 뺄 수는 없습니다. 비용 항목과 계산 기준이 구체적으로 정해져 있어야 합니다.

소규모주택정비법 제36조에는 청산액에서 사업비를 공제하도록 직접 정한 규정이 없습니다. 대법원은 도시정비법상 재건축 사건에서 공제가 인정되려면 아래 기준을 갖춰야 한다고 판단했습니다.

• 비용 항목이 구체적인가:

  정관에 부담할 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위가 구체적으로 규정되어야 합니다. "사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다"는 추상적 조항만으로는 부족합니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017두48437).

• 개인별 계산 기준을 미리 알 수 있었는가:

  청산 대상자가 빠지기 전에 자신이 부담할 금액을 예측할 수 있어야 합니다.

• 청산 대상자에게도 이익이 된 비용인가:

  분양 수익에만 기여하는 비용은 현금청산 대상자에게 부담시키기 어렵습니다. 남은 조합원에게만 이익이 되거나 새 건물을 만드는 데에만 쓰인 비용도 특별한 사정이 없다면 공제하기 어렵습니다.

같은 취지로 대법원은 현금청산 대상자가 조합원 지위를 잃은 이상 조합이 부과금을 부과·징수할 수는 없고, 정관이나 총회 결의, 조합원과의 약정 등으로 미리 정한 경우에 한해 청산절차에서 정산하거나 반환을 구할 수 있다고 보았습니다(대법원 2016. 12. 27. 선고 2014다203212). 두 판결 모두 도시정비법 사건이라는 점은 감안해야 합니다.

확인해야 할 자료

조합이 제시한 공제 내역을 받아들이기 전에 다음 자료를 요청해 계산 근거를 확인하세요.

• 분양신청 통지 당시의 정관

• 정관 개정이 있었다면 개정 전후 대비표

• 총회 소집통지서와 의결서

• 사업비 항목별 산출내역

• 조합원별 부담액 계산표

통지서의 감정평가액이 낮으면 어떻게 해야 하나요?

먼저 자신의 사업이 수용 방식인지 매도청구 방식인지 확인해야 합니다. 통지서에 적힌 종전자산가격(현재 가진 토지와 건물의 평가액)은 실제 청산 과정에서 정해지는 금액과 반드시 같은 것은 아니기 때문입니다.

제28조 제1항의 종전자산가격은 분양신청 판단과 분담금 추산, 관리처분계획 수립에 쓰이는 금액입니다. 실제 금액을 다투는 절차는 사업 유형에 따라 갈립니다.

• 수용 방식: 토지보상법에 따른 보상 절차에서 보상금을 다툽니다.

• 매도청구 방식: 민사소송에서 부동산의 매매대금을 다툽니다.

통지서의 종전자산가격, 수용보상금, 매도청구소송의 매매대금 세 가지를 구분해서 보아야 합니다.

공공시행 수용 방식에 해당한다면, 감정평가 결과를 다퉈 금액을 높인 사례를 참고할 수 있습니다.

• 토지수용 보상금이 너무 낮다? 감정평가로 4천 5백 증액받은 사례

• 농지 수용 보상금 항소로 뒤집다, 2천만 원 증액 사례

매도청구 방식이라면 위 절차가 그대로 적용되지 않습니다. 민사소송에서 매매대금을 다투는 구조이므로 기준과 절차를 따로 확인해야 합니다.

지금 준비할 서류

아래 자료를 모으면 분양신청 마감일, 현금청산 대상이 되는 시점, 수용과 매도청구 중 적용되는 절차, 사업비 공제 조항의 구체성을 순서대로 확인할 수 있습니다.

다음에 해당한다면 분양신청기간이 끝나기 전에 통지서와 정관을 함께 검토받아 보시길 권합니다.

• 통지된 분담금이 예상 금액과 차이가 큰 경우

• 정관에 분양계약 미체결자 처리 조항이나 사업비 공제 조항이 있는 경우

• 자신의 사업이 수용 방식인지 매도청구 방식인지 확인하기 어려운 경우

• 조합이 청산금에서 구체적인 사업비를 빼겠다고 통지한 경우