가로주택정비사업 세입자, 이사비·보증금·이주비 받는 기준

가로주택정비사업 구역에서 이주하라는 통보를 받으면 질문은 대체로 셋입니다. 이사비나 이주비는 나오는지, 보증금은 누구에게 받아야 하는지, 계약기간이 남았는데 지금 나가야 하는지입니다.

월세 세입자에게는 이주비가 없다는 답이 있는가 하면 주거이전비 액수를 알려주는 답도 있고, 보증금은 조합이 준다는 말과 임대인에게 받으라는 말이 함께 나옵니다.

답변이 틀린 것이 아니라, 소규모주택정비사업이라는 이름 안에 서로 다른 사업이 섞여 있고 사업마다 세입자 보상 구조가 다르기 때문입니다.

내 상황은 법정 보상 대상인가요

소규모재개발사업이거나 모아타운에서 공공이 시행하는 가로주택정비사업이라면, 요건을 갖춘 세입자는 법정 이사비·주거이전비 보상 대상이 될 수 있습니다. 그 밖의 가로주택정비사업과 소규모재건축사업, 자율주택정비사업은 대상이 아닙니다.

세입자 입장에서 소규모주택정비사업은 수용이 가능한 사업인지 아닌지로 갈립니다. 여기서 수용이란 소유자가 동의하지 않아도 법이 정한 절차로 토지와 건물을 취득하는 방식을 말합니다.

수용이 가능하면 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법)이 적용되고, 세입자 손실보상도 그 법을 따라 나옵니다.

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제35조의2 제1항은 수용이 가능한 경우를 둘로 한정합니다.

• 소규모재개발사업: 시행자가 조합이든 공공이든 이 유형 자체가 수용 가능 사업입니다.

• 가로주택정비사업 중 일부: 시장·군수등이나 공공시행자로 지정된 토지주택공사등이 소규모주택정비 관리지역(모아타운)에서 시행하는 경우로 한정됩니다. 두 조건을 모두 갖춰야 합니다.

여기에 해당하지 않는 사업은 수용할 수 없습니다. 동의하지 않은 소유자에 대해서는 사업 방식에 따라 매도청구 절차가 사용될 수 있습니다. 특히 소규모재건축에서 조합설립에 동의하지 않은 경우 매도청구 절차와 60일 기한은 별도로 확인할 필요가 있습니다.

고시문에서 확인할 세 가지

1. 사업 명칭.

   사업시행계획인가 고시문에 적힌 이름이 소규모재개발사업이면 그것으로 수용 유형입니다. 시행자는 따지지 않습니다.

2. 가로주택정비사업이라면 관리지역 여부와 시행자.

   모아타운 안이면서 시행자가 시장·군수등이거나 공공시행자로 지정된 토지주택공사등이어야 합니다. SH나 LH가 참여한다는 사실만으로는 부족하고 공공시행자로 지정돼 있어야 합니다.

3. 수용 세목.

   수용 대상 토지·물건·권리의 세목이 포함된 인가 고시가 있으면 사업인정 고시가 있는 것으로 봅니다(법 제35조의2 제3항). 세목이 보이면 수용 절차가 예정된 사업일 가능성이 높습니다. 세목이 없다면 그것만으로 단정하지 말고 별도의 사업인정이나 변경인가 고시가 있는지 확인해야 합니다.

고시문은 자치구 공보에서 볼 수 있습니다. 임대인이나 조합 사무실에 물어보는 것보다 정확합니다.

전세보증금은 임대인과 조합 중 누구에게 청구하나요

임대인에게 청구하는 것이 원칙이지만, 사업 때문에 임차 목적을 달성할 수 없어 계약을 해지한 경우에는 조합 등 사업시행자에게도 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 소규모주택정비법 제38조 제2항이 근거입니다.

이 조문은 사업 유형과 무관하게 모든 소규모주택정비사업에 적용됩니다. 계약한 집이나 상가를 더 이상 쓸 수 없게 되면 임차인은 계약을 해지할 수 있고(제1항), 그 경우 보증금 반환청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있습니다(제2항). 보증금을 내준 사업시행자는 임대인에게 돌려달라고 청구하고(구상, 제3항), 그것이 안 되면 임대인에게 돌아갈 대지나 건축물을 압류합니다(제4항).

임대인의 자력이 불안한 상황에서 청구할 상대가 하나 더 생긴다는 점에 의미가 있습니다. 다만 다음 두 가지를 함께 확인해야 합니다.

조건이 있습니다. 임차 목적을 달성할 수 없는 상태여야 하고, 그에 따라 계약을 해지해야 합니다.

인가 전이거나 구체적인 이주 일정도 정해지지 않은 단계라면, 이미 임차 목적을 달성할 수 없는 상태인지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

임대인이 "조합이 준다"고만 말하고 절차가 진행되지 않았다면 지금 어느 단계인지부터 확인하십시오.

청구권이 있다는 것과 곧바로 지급된다는 것은 다릅니다. 조합이 해지 시점이나 임차 목적 달성 불가능 여부를 다투면 지급청구나 소송이 필요할 수 있습니다.

조합이 지급 책임 자체를 부인하고 임대인은 조합이 준다고 말한다면, 정보를 확인하는 단계가 아니라 제38조의 적용 요건을 두고 다투는 단계로 넘어간 것입니다.

이사 전에 확인할 것

보증금을 받기 전에 전출하면 보증금 보호에 불리할 수 있습니다. 두 권리의 요건이 다릅니다.

• 대항력은 주택의 인도, 즉 실제 점유와 주민등록으로 유지됩니다.

• 우선변제권은 여기에 확정일자까지 갖춰야 합니다.

먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령을 이용합니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 못 받은 경우에 신청할 수 있으므로(주택임대차보호법 제3조의3 제1항), 제38조 제1항에 따른 해지나 기간 만료로 임대차가 종료된 뒤에 신청하게 됩니다.

신청만으로는 부족합니다. 임차권등기가 실제로 완료되면 그때부터 점유와 주민등록을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(같은 조 제5항).

등기 완료를 확인한 뒤 전출하세요. 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항).

임대인과 사업시행자를 상대로 각각 절차를 진행할 수는 있지만 보증금을 두 번 받는 결과가 되지는 않습니다.

청구 상대방이 갈리는 상황은 신탁부동산 전세보증금 반환, 누구에게 청구해야 받나에서, 임대인이 잠적한 경우의 절차는 집주인 연락두절, 보증금 소송부터 강제경매까지에서 볼 수 있습니다.

계약기간이 남았는데 나가야 하나요

사업시행계획인가가 나도 임대차계약이 자동으로 끝나지는 않습니다. 다만 건물을 계속 사용할 권리가 원칙적으로 제한되고 법정 최단 임대차기간도 주장하기 어려워집니다.

법 제37조 제1항은 소유자, 지상권자, 전세권자와 함께 임차권자를 명시합니다. 사업시행계획인가, 즉 구청 등이 구체적인 철거·건축 계획을 승인한 때부터 이전고시일까지 종전 토지나 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다는 것이 원칙입니다. 여기에 더해 제38조 제5항은 인가를 받은 경우 주택임대차보호법 제4조 제1항(2년)과 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항(1년)을 적용하지 않는다고 정합니다.

두 조문 모두 사용·수익을 제한하거나 최단기간 보장을 빼는 규정이지, 계약을 소멸시키는 규정은 아닙니다. 임대차를 실제로 끝내려면 제38조 제1항에 따른 해지나 당사자 간 합의가 따로 필요합니다. 계약기간만으로 계속 거주하기는 어렵지만, 계약이 이미 없어졌다고 전제하고 보증금이나 정산을 포기해서도 안 됩니다.

배제되는 것은 주택임대차보호법 제4조 제1항의 최단기간 보장이지 제6조의2의 해지권이 아닙니다. 묵시적 갱신 상태였다면 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 이사 시점을 스스로 정해야 할 때 쓸 수 있습니다.

사용·수익 제한의 예외는 둘입니다. 사업시행자의 동의를 받은 경우, 그리고 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우입니다(법 제37조 제1항 단서).

두 번째 예외는 수용 유형에서만 작동합니다. 대법원은 재개발사업에서 사업시행자가 인도를 구하려면 관리처분계획 인가·고시만으로는 부족하고, 권리자가 각 항목의 요건을 갖춘 경우 이주정착금·주거이전비·이사비의 지급절차까지 이행해야 한다고 판단했습니다.

다만 이 판결은 「도시 및 주거환경정비법」 사건이고 당사자도 세입자가 아니라 현금청산대상 소유자, 즉 새 건물을 받지 않고 현금으로 정산받는 소유자였습니다. 소규모주택정비사업 세입자에게 그대로 적용된다고 단정할 수는 없습니다. 가로주택정비사업에서 분양신청을 하지 않았다면 현금청산 절차와 청산금이 정해지는 과정도 함께 확인해보는 것이 좋습니다.

소송의 이름만으로 사업 유형을 알 수는 없습니다. 위 사건도 수용과 보상이 얽힌 재개발사업에서 제기된 민사상 부동산 인도청구였습니다.

인도 요구를 받았다면 표제 대신 사업시행자가 어떤 조문을 근거로 요구하는지, 그 사업이 토지보상법상 손실보상을 거쳐야 하는 사업인지, 거쳐야 한다면 그 보상이 완료됐는지를 확인하십시오.

인도 요구서나 소장을 받았다면 기한이 다릅니다

이주 공고나 내용증명을 받은 단계와 소장을 받은 단계는 다릅니다. 앞은 협의의 문제이고, 뒤는 기한이 걸린 문제입니다.

소장 부본을 송달받았다면 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다(민사소송법 제256조 제1항). 공시송달로 받은 경우는 예외입니다. 답변서를 내지 않으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(같은 법 제257조 제1항). 판결이 선고되기 전에 다투는 취지의 답변서를 내면 그렇게 하지 않지만, 기한을 넘긴 상태에서 시작하는 것과는 다릅니다.

이 단계에서 볼 것은 계속 거주할 수 있는지가 아닙니다. 인도 의무와 그에 선행돼야 할 보상이 끝났는지를 함께 봐야 합니다. 수용 유형이라면 앞에서 본 손실보상 완료 여부가 다툴 지점이 되고, 수용 대상이 아니라면 그 지점 자체가 없습니다. 어느 쪽인지에 따라 답변서에 적을 내용이 완전히 달라집니다.

이사비와 주거이전비, 무엇을 받을 수 있나요

수용 대상이 아닌 가로주택정비사업이나 소규모재건축사업이라면 법이 정한 이사비와 주거이전비가 없습니다. 소규모재개발사업이거나 모아타운에서 공공이 시행하는 가로주택정비사업이라면 요건을 갖춘 세입자가 받을 수 있습니다.

아래 세 가지를 기억하세요.

• 조합원 이주비 :

  통상 조합원이 공사 기간 동안 임시 거처를 마련할 수 있도록 조합이 금융기관 대출을 알선하는 방식입니다. 갚아야 하고, 세입자와 무관합니다.

• 세입자 주거이전비와 이사비 :

  세입자에게 지급하는 손실보상입니다. 갚지 않습니다. 근거는 토지보상법 제78조 제6항으로, 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 드는 비용을 보상하도록 합니다.

• 이주정착금 :

  이주대책 대상이 되는 주거용 건축물 소유자에게 이주대책 대신 지급하는 제도입니다. 세입자 항목이 아닙니다. 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항도 세입자 주거이전비를 정하면서 이주대책대상자인 세입자는 제외한다고 명시합니다.

"우리 구역은 이주비가 나온다"는 말은 대개 첫 번째를 가리킵니다.

수용 유형이라면 요건이 붙습니다

주거용 건축물의 세입자는 기준일 당시 사업시행지구 안에서 3개월 이상 거주한 경우 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비 대상이 됩니다. 무허가건축물등에 입주한 세입자는 1년 이상 거주해야 합니다(토지보상법 시행규칙 제54조 제2항).

주민등록만으로 자동 인정되지 않습니다. 실제로 살았는지가 다투어지는 사건이 적지 않으므로, 공과금·관리비·통신요금처럼 실거주를 보여주는 자료를 함께 모아 두세요.

기준일은 구역마다 다를 수 있습니다. 소규모주택정비법 시행령 제34조의2 제4항이 인정시점을 "지정고시일등"으로 정하고 있으나 현행 조문에 그 용어의 정의가 남아 있지 않으므로, 구역의 지정 고시와 관리계획 승인 고시, 사업시행자가 제시한 보상계획에서 정확한 날짜를 확인해야 합니다.

재개발과 혼동하기 쉽습니다. 재개발사업은 도시정비법 제65조가 토지보상법을 준용해 세입자 주거이전비가 원칙적으로 따라옵니다. 소규모주택정비사업은 그 조문을 준용하지 않고 대상 사업을 좁혀 두었으므로, 재개발 기준으로 쓰인 설명을 그대로 옮겨 오면 안 됩니다.

수용 대상이 아니라면 협의로 정합니다

법정 금액이 없다는 것은 정해진 것이 없다는 뜻이므로 협의의 여지가 있습니다. 사업시행자가 제시한 이사비를 법정 기준으로 오해하고 그대로 받아들일 이유는 없습니다.

사업시행계획인가 전이고 계약기간이 남아 있으며 별도의 계약종료 사유도 없다면, 임대인의 조기 퇴거 요구에 세입자가 당연히 응해야 하는 것은 아닙니다. 이사 시기와 비용을 조건으로 합의할 수 있습니다. 합의한 내용은 문자나 문서로 남겨놓으세요.

세입자가 먼저 계약을 정리해야 한다면 제38조 제1항의 해지권을 씁니다. 이때의 해지는 계약 위반이 아니라 법이 준 권리의 행사이므로, 위반을 전제로 한 위약금 조항이나 중개보수 부담이 그대로 적용된다고 보기는 어렵습니다.

다만 위약금이나 중개보수를 요구받는다면 해지 근거가 제38조 제1항이라는 점을 문서로 남겨 두는 편이 안전합니다.

조합이 보상 대상이 아니라고 하면

수용 유형에서 협의가 이루어지지 않으면 그다음은 재결입니다. 토지소유자와 관계인은 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있고(토지보상법 제30조 제1항), 임대차에 따른 권리를 가진 사람도 여기서 말하는 관계인에 들어갑니다(같은 법 제2조 제5호).

다만 사업인정 고시가 된 뒤에 권리를 취득한 사람은 기존 권리를 승계한 경우가 아니면 관계인에서 빠집니다.

청구를 받은 사업시행자는 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청해야 하고, 이 기간을 넘기면 지연된 기간에 대해 법정이율로 계산한 금액을 보상금에 더해 지급해야 합니다(제30조 제2항·제3항).

재결 결과에도 불복한다면 기한이 둘입니다. 이의신청은 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내(제83조 제3항), 행정소송은 재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내입니다(제85조 제1항). 보상금의 증감을 다투는 소송이라면 사업시행자를 피고로 합니다(같은 조 제2항).

수용 대상이 아닌 사업에는 이 절차가 없습니다. 재결로 갈 길이 없으므로 보증금은 제38조를 근거로, 이사비 같은 항목은 합의를 근거로 민사에서 다투게 됩니다.

공공이 직접 시행한다면 임시거주시설도 확인하세요

법 제43조 제4항은 시장·군수등 또는 토지주택공사등이 그 사업을 직접 시행하는 경우에 보유한 공공임대주택을 임시거주시설로 우선 공급할 수 있도록 합니다. 공급 순위는 시행령 제38조가 정하고 제1순위가 철거되는 주택의 무주택 세입자입니다.

조합 사업에는 적용되지 않고, 세대주일 것과 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100퍼센트 이하일 것이라는 요건이 있습니다. 요건이 맞아도 반드시 공급해야 하는 규정이 아니고 보유 물량도 있어야 합니다. 자치구나 공사에 문의할 사항입니다.

상가 임차인은 기준이 다릅니다

상가 세입자는 판단 기준이 다릅니다. 수용 유형에서는 요건을 갖춰 적법하게 영업해 온 경우 영업손실 보상을 검토할 수 있고, 수용 대상이 아니면 법정 영업손실 보상은 없습니다.

철거가 예정된 경우에는 계약갱신과 권리금 회수기회 보호도 따로 확인해야 합니다.

보증금은 별개입니다. 수용 대상이 아니어도 제38조의 요건을 갖추면 상가 임차인도 사업시행자에게 반환을 청구할 수 있습니다. 영업손실과 보증금은 따로 판단하십시오.

영업손실 보상의 구체적 요건, 인테리어 투자비와 옮길 수 있는 시설의 이전비 구분, 권리금 회수기회 보호가 배제되는 경우는 상가 임차인만을 위한 별도 글에서 다룹니다.

모아타운에서는 조합이 자발적으로 보상하기도 합니다

수용 대상이 아닌데도 조합이 세입자에게 보상하겠다고 하는 구역이 있습니다. 근거는 법이 아니라 조례입니다. 서울시는 「서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례」 제44조의4 제3항을 두고 있습니다.

관리지역에서 토지보상법을 준용하지 않는 가로주택정비사업의 사업시행자가 토지보상법에 준용해 세입자 손실보상을 하면, 임대주택 공급 비율을 최대 100분의 15까지 완화해 적용할 수 있습니다. 원래 비율이 100분의 50 또는 100분의 30이므로, 세입자에게 보상하면 의무적으로 지어 내놓아야 하는 임대주택 몫이 줄고 분양 물량이 늘어납니다.

"세입자에게 보상하면 용적률을 완화해 준다"고 옮겨 적은 설명을 자주 보는데, 조문상 완화 대상은 용적률이 아니라 임대주택 공급 비율입니다.

적용 요건은 셋을 모두 갖춰야 합니다. 모아타운 안일 것, 가로주택정비사업일 것, 토지보상법을 준용하지 않는 사업시행자가 그에 준해 세입자 손실보상을 할 것입니다. 모아타운 밖 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 자율주택정비사업에는 이 규정 자체가 없습니다.

이 조례가 세입자에게 보상청구권을 주는 것은 아닙니다. 조합이 자발적 보상을 검토하도록 요구하거나 협상할 때 제시할 수 있는 사업성상의 유인책이고, 이를 근거로 개별 세입자가 조합에 보상을 청구할 수는 없습니다.

"완화하여 적용할 수 있다"는 표현대로 요건이 맞아도 반드시 해줘야 하는 규정도 아닙니다.

서울특별시 기준이므로 구역이 서울이 아니라면 관할 시·도 조례를 따로 확인해야 합니다.

이런 단계라면 서류를 가지고 확인해야 합니다

사업 유형과 받을 수 있는 항목을 확인하는 것만으로 정리되는 경우도 있습니다. 반대로 상대방과 주장이 엇갈리기 시작했다면 그때부터는 서류를 기준으로 판단해야 합니다.

아래 유형에 해당하는지 확인해보세요.

• 조합이 보증금이나 주거이전비 지급 책임을 부인하는 경우

• 임대인은 조합이 준다고 하고 조합은 아니라고 하는 경우

• 보증금을 받지 못했는데 퇴거 날짜가 정해진 경우

• 인도 요구서나 소장을 받은 경우

• 조합이나 임대인이 제시한 이사비 금액으로 합의할지 판단해야 하는 경우

• 주거이전비 대상이 아니라는 통보를 받았고 거주 기간이나 기준일이 다투어지는 경우

특히 합의서나 권리포기 문서에 서명하기 전이라면 그 문서로 무엇을 받고 어떤 권리를 포기하게 되는지까지 확인해야 합니다. 보증금, 이사비, 향후 청구권을 한 번에 정리하는 문구가 들어 있는 경우가 있습니다. 서명 전과 서명 후는 대응 난이도가 다릅니다.

지금 준비할 서류와 확인할 것

• 사업시행계획인가 고시문.

  자치구 공보에서 확인합니다. 사업 명칭, 시행자, 수용 세목 포함 여부, 인가일을 봅니다.

• 모아타운 지정 여부와 지정 고시일, 관리계획 승인 고시일.

  보상 대상자 인정시점의 기준이 됩니다.

• 주민등록 전입일과 실거주 자료.

  공과금·관리비·통신요금 자료를 함께 모읍니다. 확정일자는 우선변제권에 필요하지만 주거이전비 요건은 아니므로 따로 관리합니다.

• 임대차계약서와 특약.

  위약금 조항과 중개보수 부담 조항을 확인합니다.

• 조합과 임대인이 보낸 문서 전부.

  이주 공고, 협의 요청, 인도 요구 통지, 소장까지 날짜순으로 보관하고, 구두로 들은 내용은 문자나 메일로 다시 확인해 기록을 남깁니다.

이 중 사업시행계획인가 고시문, 임대차계약서, 조합이나 임대인이 보낸 통지서 세 가지가 있으면 네 가지가 정리됩니다. 내 사업이 수용 유형인지, 보증금을 누구에게 청구할지, 이사비와 주거이전비 대상인지, 지금 전출해도 되는지입니다.

앞 항목 중 하나에 해당하거나 답변서·이의신청처럼 기한이 걸린 상황이라면, 위 세 서류를 기준으로 보상 가능 항목과 보증금 청구 상대, 남은 기한을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.