모아타운이라고 해서 샀는데 입주권이 안 나온다면

법률 검토 | 법무법인 이현 부동산 변호사팀 · 최종 검토 2026. 8. 13.

모아타운이라는 말을 듣고 계약했는데, 뒤늦게 조합원이 될 수 없다거나 입주권이 나오지 않는다는 이야기를 듣는 경우가 있습니다. 잔금 날짜는 다가오는데 중개사는 문제없다고 하고, 조합에 물어보면 장담하기 어렵다고 하면 더 막막해집니다.

들은 것과 다르면 계약을 되돌릴 수 있나요?

가능한 경우가 있습니다.

아직 어느 쪽도 계약을 실제로 이행하기 시작하기 전이라면 계약금으로 정리하는 방법까지 남아 있습니다. 이미 계약 이행이 시작됐다면 사기나 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있는지, 손해배상을 청구할 수 있는지를 따져야 합니다.

이 판단은 단순히 “상대방이 알고도 숨겼느냐”에서 시작하지 않습니다. 정비사업 구역의 거래에서는 법이 따로 설명하도록 정한 사항이 있기 때문입니다.

먼저 확인할 두 가지: 어떤 사업인지, 내 물건이 구역에 들어가는지

1. 어떤 모아주택 사업인가

모아타운은 여러 모아주택 사업을 블록 단위로 묶어 관리하는 지역입니다. 실제 사업은 다음 유형 가운데 하나로 진행됩니다.

• 자율주택정비사업

• 가로주택정비사업

• 소규모재건축사업

• 소규모재개발사업

조합원 자격 제한과 새 주택을 받을 수 있는 기준은 사업유형마다 다릅니다.

예를 들어 아래에서 설명할 조합원 지위 승계 제한은 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업에 적용됩니다. 서울시 조례 제37조의 분양대상 기준은 가로주택정비사업과 소규모재개발사업에 관한 규정입니다.

따라서 첫 번째로 확인할 것은 내 물건에서 어떤 사업이 진행되고 있는가입니다.

2. 내 물건이 실제 사업구역에 들어가는가

내 물건이 모아타운 안에 있다는 것과, 실제 사업구역에 들어가 새 주택을 받을 수 있다는 것은 별개입니다.

• 모아타운 대상지로 선정됐지만 내 물건이 있는 블록에서는 아직 사업이 추진되지 않을 수 있습니다.

• 사업이 추진되더라도 내 물건이 구역 경계에서 빠질 수 있습니다.

• 사업구역에 포함되고 조합원이 되더라도 새 주택을 받을 수 있는 대상에서 제외될 수 있습니다.

따라서 “모아타운이니까 나중에 아파트 한 채가 나오겠지”라는 전제가 어느 단계에서 어긋났는지부터 찾아야 합니다.

입주권이 안 나오는 세 가지 경우

첫째, 조합원 지위를 승계하지 못하는 경우

조합설립인가가 난 뒤, 해당 지역이 투기과열지구인 상태에서 매수한 경우가 대표적입니다.

가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업에서는 이 경우 양도인이 법에서 정한 예외에 해당하지 않으면 매수인은 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다 (빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제24조 제2항).

2026년 8월 현재 서울 전역은 투기과열지구입니다.

둘째, 조합원이지만 새 주택을 받을 수 없는 경우

조합원이라는 이유만으로 반드시 새 주택 한 채를 받을 수 있는 것은 아닙니다.

가로주택정비사업이나 소규모재개발사업에서는 분양받을 권리를 계산할 때 기준이 되는 날인 권리산정기준일, 지분을 나눈 시점, 신축 시점, 종전 토지면적, 사업에서 인정되는 기존 권리의 금액 등을 확인해야 합니다 (서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제37조).

신축 빌라나 최근 다세대로 전환된 물건, 골목길 지분이나 자투리 토지가 문제 되는 경우가 있습니다.

특히 도로 지분을 여러 개로 나눈다고 해서 새 주택을 받을 수 있는 사람이 그만큼 늘어나는 것은 아닙니다.

소규모재건축사업 등 다른 사업유형은 적용되는 기준이 다르므로 별도로 확인해야 합니다.

셋째, 사업 추진단계를 잘못 설명받은 경우

모아타운 대상지로 선정된 단계인데 관리계획 승인과 고시까지 끝난 것처럼 설명받을 수도 있습니다.

관리계획을 만드는 중인데 내 물건이 들어가는 사업구역까지 이미 확정된 것처럼 설명한 경우도 있습니다.

대상지 선정과 관리계획 승인은 같은 단계가 아닙니다.

따라서 광고나 중개 과정에서 모아타운 확정, 사업구역 확정, 입주권 가능 같은 표현을 들었다면 실제 공적 자료와 맞는지 확인해야 합니다.

매도인과 중개사는 무엇을 설명했어야 하나요?

정비사업 구역의 부동산을 매매할 때는 법으로 따로 설명하도록 정한 사항이 있습니다.

소규모주택정비사업에는 도시정비법의 토지등소유자 설명의무 규정이 준용됩니다 (빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제56조 제1항).

도시정비법 제122조 제1항은 이런 사항을 거래 상대방에게 설명하고 알린 뒤 계약서에 적고 서명·날인하도록 정하고 있습니다.

따라서 먼저 계약서에 무엇이 적혀 있는지를 봐야 합니다.

매도인이 몰랐다고 하면 끝나는가

그렇지는 않습니다. 고의로 속였는지는 계약 취소나 손해배상 책임을 판단할 때 중요한 문제입니다.

하지만 정비사업 거래에서는 법이 별도로 설명하도록 정한 사항이 있으므로 매도인이 실제로 무엇을 설명했고 계약서에 무엇을 적었는지도 따로 확인해야 합니다.

다만 설명의무를 위반했다고 해서 계약이 자동으로 취소되거나 모든 손해를 바로 배상해야 하는 것은 아닙니다. 계약 취소와 손해배상은 각각의 요건을 따로 판단합니다.

중개사도 확인해야 하는가

중개사 역시 확인해야 합니다. 도시정비법 제122조 제2항은 앞서 본 정비사업 관련 사항을 공인중개사법상 법령에 따른 거래 또는 이용제한사항으로 봅니다.

공인중개사는 이런 사항을 확인해 정확하게 설명하고 근거자료를 제시해야 하며, 확인·설명한 내용은 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부해야 합니다 (공인중개사법 제25조).

따라서 중개대상물 확인·설명서가 중요한 증거가 됩니다.

설명이 부실해 재산상 손해가 발생했다면 중개사의 손해배상책임도 검토할 수 있습니다 (공인중개사법 제30조). 책임이 인정되면 가입된 공제나 보증보험 등을 통한 배상도 문제 될 수 있습니다.

다만 설명을 하지 않았다는 사실만으로 책임이 바로 인정되는 것은 아닙니다. 그 사항이 설명 대상이었는지, 제대로 설명받았다면 계약하지 않았을 것인지, 실제 손해가 얼마인지를 함께 봅니다.

계약을 취소할 수 있나요?

속아서 계약했다면 사기를 이유로 취소할 수 있고 (민법 제110조), 계약의 중요한 부분을 잘못 알고 계약했다면 착오를 이유로 취소할 수 있습니다 (민법 제109조).

매도인이 알고도 다르게 설명한 경우

매도인이 조합원 자격이나 새 주택을 받을 수 있는지에 관해 사실과 다르다는 것을 알면서도 다른 내용을 설명했거나, 중요한 사실을 고의로 숨겼다면 사기를 이유로 취소를 주장할 수 있습니다.

단순히 잘못 설명했다는 사실만으로 곧바로 사기가 되는 것은 아닙니다.

사실과 다르다는 것을 알면서 설명했는지가 핵심입니다.

매도인도 잘못 알고 있었다면 사기취소보다는 착오취소나 계약상 의무 위반에 따른 책임 여부 등 다른 법리를 검토하게 됩니다.

중개사가 잘못 설명한 경우

중개사가 독자적으로 사실과 다른 말을 했다면 조금 달라집니다.

중개사는 매매계약의 당사자가 아닌 제3자일 수 있습니다. 이 경우 매도인에 대한 사기취소는 매도인이 중개사의 사기를 알았거나 알 수 있었던 경우에 문제됩니다 (민법 제110조 제2항).

중개사가 매도인의 대리인처럼 행동했다면 판단이 달라질 수 있으므로 실제 관계도 확인해야 합니다.

‘입주권을 받을 수 있다’는 전제가 어디에 남아 있는가

착오취소가 인정되려면 계약의 중요한 부분에 착오가 있어야 하고, 매수인에게 중대한 과실이 있으면 원칙적으로 취소하기 어렵습니다 (민법 제109조).

그래서 중요한 것이 입주권을 받을 수 있다는 전제가 계약 과정에 남아 있는지입니다.

• 매매계약서 특약

• 중개대상물 확인·설명서

• 매물 광고

• 문자와 메신저 대화

• 통화 녹음

단순히 매수인이 혼자 “모아타운이니 아파트를 받을 수 있을 것”이라고 생각했던 것과, 매도인이나 중개사가 실제로 그렇게 설명한 것은 다릅니다.

계약금·잔금·등기 단계에 따라 무엇이 달라지나요?

같은 문제라도 지금 계약이 어느 단계인지에 따라 현실적으로 쓸 수 있는 방법이 달라집니다.

1. 아직 계약을 실제로 이행하기 전

민법 제565조에 따라 당사자 한쪽이 계약을 실제로 이행하기 시작하기 전까지는, 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주면서 계약을 해제할 수 있습니다.

법에서는 이를 ‘이행에 착수하기 전’이라고 표현합니다.

중도금 지급이 대표적인 이행 착수에 해당하지만, 정확한 기준이 중도금 지급 여부 하나만인 것은 아닙니다.

사기나 착오 등 별도의 취소 사유가 인정된다면 계약금을 포기하지 않고 돌려받을 수 있는지도 따로 검토합니다.

2. 계약 이행이 시작된 뒤, 잔금 전

당사자 한쪽이 이미 계약 이행에 착수했다면 민법 제565조에 따라 계약금만 포기하고 해제하는 방법은 원칙적으로 더 이상 쓸 수 없습니다.

이때부터는 사기나 착오 등 계약을 취소할 다른 사유가 있는지가 중요해집니다.

3. 잔금과 등기까지 마친 뒤

등기를 마쳤다고 계약 취소가 불가능해지는 것은 아닙니다.

요건을 갖췄다면 계약을 취소하고 매매대금을 돌려받으면서 소유권도 다시 넘기는 원상회복을 구할 수 있습니다.

다만 대출과 근저당권, 세금, 점유관계, 제3자와의 거래 등이 생겼다면 서로 되돌려야 할 관계가 복잡해집니다.

그래서 이 단계에서는 계약 자체를 취소하는 방법과 계약을 유지하면서 손해배상을 청구하는 방법을 함께 비교하게 됩니다.

조합원이 되지 못하거나 새 주택을 받지 못해 청산 문제가 생겼다면 매도인·중개사와의 분쟁과 별도로 그 절차도 확인해야 합니다. 다만 왜 분양대상에서 제외됐는지에 따라 근거가 달라지므로 원인부터 확인하는 것이 우선입니다.

지금 가지고 있는 자료부터 확인하세요

1. 매매계약서 원본

사업 추진단계, 조합원 자격, 권리산정기준일과 관련해 무엇이 적혀 있는지 확인하십시오. 매도인의 서명·날인도 함께 봅니다.

2. 중개대상물 확인·설명서 원본

정비사업과 관련한 제한사항을 어떻게 설명했는지 확인하십시오. 분실했다면 중개사무소에 사본 교부를 요청할 수 있습니다.

3. 계약 전후의 대화 기록

문자, 메신저, 통화 녹음입니다. 모아타운, 입주권, 조합원, 아파트 한 채 같은 말이 오간 부분이 계약의 전제를 보여줄 수 있습니다.

4. 광고와 매물 설명 자료

매물 사이트 게시물, 문자로 받은 광고, 전단, 안내문 등이 해당합니다. 게시물은 삭제될 수 있으므로 남아 있다면 화면을 보관해 두는 편이 좋습니다.

5. 사업 관련 공적 자료

어떤 사업이 진행 중인지, 사업이 어느 단계인지, 조합설립인가는 언제 났는지, 권리산정기준일은 언제인지, 내 물건이 실제 사업구역에 들어가는지를 확인할 자료입니다.

계약일과 대조해야 시점 관계를 알 수 있습니다.

6. 중개사의 공제 관련 서류

계약할 때 받은 서류에 공제증서 등이 있다면 함께 보관하십시오. 중개사 책임이 인정될 경우 배상 절차를 검토하는 데 필요할 수 있습니다.

정리: 내 계약은 이 순서로 확인합니다

모아타운 매매가 예상과 달라졌다고 해서 모두 소송으로 가는 것은 아닙니다.

계약서를 다시 확인해 보니 처음 들었던 내용과 실제 사업단계가 일치하는 경우도 있고, 매도인이 조합원 지위 승계의 예외 요건을 충족해 문제가 없는 것으로 확인되는 경우도 있습니다.

반대로 계약서와 확인·설명서, 광고 내용을 대조했을 때 처음 설명받은 내용과 실제 조합원·분양 조건이 다른 경우도 있습니다.

계약서만으로 어느 단계에서 문제가 생겼는지 판단하기 어렵다면, 매매계약서와 확인·설명서를 기준으로 사업유형, 조합원 자격, 분양대상 여부를 먼저 나눈 뒤 계약 취소나 손해배상을 검토할 사안인지 확인할 수 있습니다.

이 글은 2026년 8월 기준 법령과 서울특별시 조례를 바탕으로 작성했습니다. 구역별 고시 내용과 규제지역 지정은 수시로 바뀔 수 있으므로 실제 판단은 계약 시점의 자료를 기준으로 확인해야 합니다.

관련 법령 · 공식 자료

• [빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제24조·제56조] 조합원 지위 승계 제한과 설명의무 준용

• [도시 및 주거환경정비법 제122조] 정비사업 부동산 거래 시 설명사항

• [서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제37조] 가로주택정비사업·소규모재개발사업의 분양대상 기준

• [서울시 모아주택·모아타운 공식 안내] 사업유형과 추진절차 확인

• [국토교통부 규제지역 지정 관련 공식자료] 계약 당시 투기과열지구 여부 확인