모아타운 매수, 조합설립인가 후에 사면 입주권을 못 받을 수 있습니다

모아타운 구역에서 매물을 알아보다가 "지금 사도 입주권이 나오느냐"는 말을 듣고 멈춰 선 분들이 많습니다. 계약금을 이미 넣은 상태라면 더 급합니다.

확인할 것은 둘입니다. ① 내가 조합원이 될 수 있는지 ② 조합원이 된 뒤 새 주택을 받을 수 있는 사람인지, 법에서 말하는 ‘분양대상’인지입니다. 하나를 통과해도 다른 하나에서 걸릴 수 있습니다.

모아타운 구역, 지금 사면 조합원이 될 수 있나요?

투기과열지구에서 가로주택정비사업·소규모재건축사업·소규모재개발사업의 조합설립인가 후 부동산의 권리를 넘겨받았다면,

법에서 말하는 ‘양수’가 이루어진 뒤라면 매도인이 예외에 해당하지 않는 한 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다.

여기서 양수는 계약서를 쓴 날과 같은 뜻이 아닙니다. 계약일과 실제 권리를 취득한 시점이 다를 수 있으므로 계약서 작성일만 보고 판단해서는 안 됩니다.

여기서 많이들 오해하십니다. 재개발을 기준으로 알고 계신 분들이 특히 그렇습니다.

투기과열지구의 조합원 지위 승계 제한만 놓고 보면, 재개발은 관리처분계획인가 전까지 승계가 가능합니다. 그래서 "아직 초기 단계니까 괜찮다"고 생각하기 쉽습니다.

그런데 모아타운의 근거법인 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」은 조합설립인가 이후부터 제한합니다. (제24조 제2항) 재개발보다 이른 시점입니다. 물론 조합원 지위 승계에 관한 이야기일 뿐, 다른 거래 제한이 없다는 뜻은 아닙니다.

2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책으로 서울 25개 자치구 전역이 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됐고, 효력은 다음 날인 10월 16일부터 발생했습니다. 모아타운은 모두 서울에 있으므로 지금은 이 제한을 먼저 확인해야 합니다. 다만 그 이전 거래라면 당시 그 지역이 투기과열지구였는지를 따로 확인해야 합니다.

내 매물이 어느 단계인지 먼저 확인하세요

확인할 것은 두 가지입니다. 조합설립인가가 났는지, 그리고 그 구역이 어떤 방식으로 사업을 하는지입니다.

1. 조합설립인가 여부

해당 자치구청의 주택 관련 부서 고시와 서울시 정비사업 정보 공개 시스템에서 확인할 수 있습니다. 중개인의 설명만 믿기보다 고시 문서를 직접 보는 편이 안전합니다.

모아타운 대상지로 선정됐다는 것과 개별 구역에 조합이 설립됐다는 것은 다른 이야기입니다.

2. 사업 방식

모아타운은 서울시의 정책 이름입니다. 관리계획이 승인·고시되면 법상 소규모주택정비 관리지역이 되고, 그 안에서 개별 사업인 모아주택이 따로 진행됩니다. 대상지로 선정된 단계와 관리계획이 고시된 단계도 다릅니다.

개별 사업은 네 가지 중 하나입니다.

• 가로주택정비사업

• 소규모재건축사업

• 소규모재개발사업

• 자율주택정비사업

이 중 자율주택정비사업은 조합원 지위 양도 제한 대상에 들어 있지 않습니다. 법 제24조 제2항이 앞의 세 사업만 열거하고 있기 때문입니다. 같은 모아타운 안에서도 구역마다 방식이 다를 수 있으므로 구역 단위로 확인해야 합니다.

조합설립인가 후에도 조합원이 되는 예외가 있습니다

예외가 있지만 요건을 갖춰야 하는 쪽은 사는 사람이 아니라 파는 사람입니다. 가장 많이 확인하는 것은 1세대 1주택자의 소유·거주기간입니다.

매도인 사정에 따른 다른 예외

아래 예외를 모두 외울 필요는 없습니다. 매도인에게 해당하는 사정이 있을 때만 확인하시면 됩니다.

법은 다음과 같은 경우도 예외로 정합니다.

• 세대원의 근무상 또는 생업상 사정, 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 의료기관장이 인정한 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원 모두가 사업시행구역이 없는 다른 시·군으로 이전하는 경우

• 상속받은 주택으로 세대원 모두가 이전하는 경우

• 세대원 모두가 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우

• 1세대 1주택자로서 소유 5년, 거주 3년을 채운 경우. 상속으로 취득했다면 돌아가신 분의 소유·거주기간을 합산합니다

사업이 오래 지연된 경우의 예외

일반적인 매매라면 여기까지 자세히 보지 않아도 됩니다. 사업이 오래 지연됐거나 서울이 투기과열지구로 지정되기 전에 계약했다면 아래 예외를 확인하세요.

시행령 제22조 제3항은 사업이 오래 멈춘 경우 등을 따로 정하고 있습니다.

• 조합설립인가일부터 2년 이상 사업시행계획인가 신청이 없고, 건축물을 2년 이상 계속 소유한 경우

• 사업시행계획인가일부터 2년 이상 착공신고가 없고, 건축물이나 토지를 2년 이상 계속 소유한 경우

• 착공신고일부터 3년 이상 준공인가를 받지 못했고, 토지를 3년 이상 계속 소유한 경우

• 국가, 지방자치단체, 금융기관에 대한 채무를 갚지 못해 경매나 공매로 넘어가는 경우

• 투기과열지구로 지정되기 전에 거래계약을 체결하고, 지정된 후에 부동산 거래신고를 마친 경우

마지막 항목은 날짜가 중요합니다. 서울의 나머지 21개 자치구는 2025년 10월 16일부터 투기과열지구가 됐으므로 그전에 계약서를 썼다면 이 예외에 해당하는지 따져볼 수 있습니다.

이 예외에서는 소유권을 넘겨받은 날보다 계약을 체결한 날이 중요합니다. 잔금과 등기가 그 뒤였더라도 계약일과 거래신고 여부를 함께 확인해야 합니다.

계약 전에 이 다섯 가지를 확인하세요

1. 조합설립인가 여부와 인가일

자치구 고시로 확인합니다. 인가 전이라면 조합원 지위 승계 제한은 문제되지 않습니다. 다만 권리산정기준일과 분양대상 여부는 계속 확인해야 합니다.

2. 구역의 사업 방식

가로주택, 소규모재건축, 소규모재개발, 자율주택 중 어느 것인지 확인합니다. 자율주택정비사업이면 지위 양도 제한 대상이 아니고, 소규모재건축사업이면 분양대상 기준이 달라집니다.

3. 권리산정기준일과 물건의 날짜

별도 고시가 있는지 확인하고, 등기부등본의 보존등기일과 건축물대장의 건축허가일·착공신고일을 기준일과 대조합니다. 신축 빌라나 최근 다세대로 전환된 물건이라면 특히 중요합니다.

4. 매도인의 소유기간과 거주기간

조합설립인가 후 매수라면 매도인이 예외에 해당하는지 확인해야 합니다. 등기부등본으로 소유기간을, 주민등록초본으로 거주기간을 확인합니다. 예외에 해당하지 않을 경우의 책임을 정하는 특약도 검토할 수 있습니다.

5. 토지거래허가 대상인지

최근 신규 선정되는 모아타운에 대해 서울시는 사업구역 안에서 지목이 ‘도로’인 토지를 허가구역으로 지정하고 있습니다. 다만 구역과 시기에 따라 범위가 다를 수 있고, 2025년 10월 대책에 따른 지정도 별도로 있으므로 물건의 지목과 종류를 기준으로 다시 확인해야 합니다.

조합원이 되지 못하면 어떻게 되나요?

조합원이 될 수 없는 사람이 건축물이나 토지를 취득하면 사업시행자는 그 사람에게 손실보상을 하도록 정하고 있습니다. (법 제24조 제3항)

쉽게 말하면 새 아파트를 받는 대신 돈으로 정산받고 나가게 되는 구조입니다. 실무에서는 흔히 현금청산이라고 부릅니다.

조합원 ≠ 입주권

조합원 지위를 승계했다고 끝이 아닙니다. 이제 두 번째 관문인 분양대상 여부를 봐야 합니다.

가로주택정비사업과 소규모재개발사업의 분양대상은 서울시 조례가 정하고 있습니다. (서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제37조) 소규모재건축사업은 이 조문의 적용을 받지 않으므로 사업 방식을 먼저 확인해야 합니다.

분양대상이 되는 세 가지 경우

관리처분계획을 세우는 기준일, 즉 관리처분계획기준일을 기준으로 다음 중 어느 하나에 해당하면 됩니다. 세 가지를 모두 갖춰야 하는 것은 아닙니다.

• 종전 건축물 중 주택을 소유한 사람

• 소유한 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 사람

• 소유한 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 한 가구의 추산액 이상인 사람

여기서 권리가액은 쉽게 말해 기존 토지·건물에 인정되는 평가금액입니다.

종전 주택을 소유한 경우에는 첫 번째 기준에 들어갈 수 있습니다. 다만 공유관계가 있거나 권리산정기준일 이후에 권리 변동이 있었다면 아래 기준을 다시 확인해야 합니다.

토지만 소유한 경우에는 면적이 90제곱미터 이상인지, 또는 권리가액이 최소규모 공동주택 한 가구의 추산액 이상인지를 봅니다. 둘 중 하나만 충족하면 됩니다. 골목길 지분이나 자투리 토지는 여기서 문제가 생길 수 있습니다.

여러 명이 한 명으로 묶이는 경우

특히 공동명의, 지분 쪼개기, 신축 빌라를 보고 있다면 이 부분을 확인하세요.

조례 제37조 제2항은 다음과 같은 경우 여러 명의 분양신청자를 한 명의 분양대상자로 봅니다. 입주권이 인원수만큼 나오지 않고 하나로 합쳐질 수 있다는 뜻입니다.

• 권리산정기준일 후에 단독주택이나 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 경우

• 여러 명의 분양신청자가 한 세대에 속하는 경우

• 한 채의 주택이나 한 필지의 토지를 여러 명이 나눠 소유하고 있는 경우

• 권리산정기준일 후에 한 필지를 여러 필지로 나눈 경우

• 같은 대지의 토지와 주택을 준공 후에 따로 나눠 소유하는 경우

• 권리산정기준일 후에 나대지에 새로 건물을 짓거나, 기존 건물을 헐고 다세대주택을 지어 소유자가 늘어난 경우

세 번째 항목에는 단서가 있습니다. 권리산정기준일 전부터 공유하던 토지의 지분이 90제곱미터 이상이거나 권리가액 요건을 충족하면 각각 분양대상이 될 수 있습니다.

권리산정기준일 후에 취득한 토지가 모두 계산에서 빠지는 것은 아닙니다. 다만 같은 대지의 일부나 공유지분을 뒤늦게 취득한 경우, 건축물과 분리해 토지를 취득한 경우, 기준일 후 분할된 토지를 취득하거나 공유로 취득한 경우처럼 조례 제37조 제3항에 해당하면 면적과 권리가액 계산에서 제외됩니다.

권리산정기준일 확인하기

조례상 원칙은 이렇습니다. (조례 제2조 제6호)

• 조합이 사업시행자인 경우: 조합설립인가일

• 토지등소유자가 직접 시행하는 경우: 주민합의체 구성을 신고한 날

• 구청이나 공사가 시행하는 경우, 지정개발자가 시행하는 경우: 각 고시일

다만 실무에서는 서울시가 모아타운 대상지별로 권리산정기준일을 따로 정해 시보에 고시해 왔습니다.

내 구역에 별도 고시가 있는지, 있다면 날짜가 언제인지 자치구와 서울시 고시에서 직접 확인해야 합니다. 조합설립인가일만 보고 판단하면 어긋날 수 있습니다. 별도로 지정된 기준일의 실효 조건도 대상지 선정 방식과 고시 내용에 따라 달라질 수 있으므로 실제 고시문까지 확인해야 합니다.

공동명의나 지분으로 산다면

분양대상 이전에 조합원 수부터 문제가 될 수 있습니다.

토지나 건축물을 여러 명이 공유하는 경우, 여러 명의 토지등소유자가 한 세대에 속하는 경우, 조합설립인가 후 한 사람에게서 넘겨받아 여러 명이 소유하게 된 경우에는 그 여러 명을 대표하는 한 명만 조합원으로 봅니다. (법 제24조 제1항)

부부 공동명의나 지분 분할 매수를 생각하고 계시다면 명의 수만큼 입주권이 생긴다고 생각해서는 안 됩니다.

일반 매매가 아니라 증여·경매라면

취득한 방법에 따라 결론이 달라집니다.

상속과 이혼으로 넘어온 경우는 법 제24조 제2항의 양수 범위에서 제외됩니다.

증여는 매매와 같이 제한을 확인해야 합니다. 매매, 증여, 그 밖에 권리 변동을 수반하는 행위가 양수에 포함되므로 부모님께 빌라를 증여받는 경우도 조합설립인가 후라면 같은 제한을 받을 수 있습니다.

경매와 공매는 별도로 정한 예외가 있습니다. 매도인이 국가, 지방자치단체, 금융기관에 대한 채무를 갚지 못해 경매나 공매로 넘어간 물건이라면 시행령 제22조 제3항의 예외에 해당할 수 있습니다. 다만 낙찰받았다고 해서 입주권까지 자동으로 따라오는 것은 아닙니다. 분양대상 요건은 별도로 확인해야 합니다.

정리

아래 표는 현재 서울의 투기과열지구에서 가로주택정비사업·소규모재건축사업·소규모재개발사업을 하는 경우를 기준으로 정리한 것입니다.

조합원 지위를 승계하더라도 입주권은 별도의 관문입니다. 권리산정기준일 이후 지분이 나뉘었거나 새로 지어진 물건, 면적과 권리가액 요건에 미치지 못하는 토지는 분양대상에서 빠지거나 여러 명이 하나로 묶일 수 있습니다.

모아타운 구역의 모든 거래가 문제되는 것은 아닙니다. 조합설립인가 전이거나 매도인이 예외 요건을 갖췄다면 적어도 앞서 본 조합원 지위 승계 제한은 피할 수 있습니다. 다만 권리산정기준일과 분양대상 요건, 토지거래허가 여부는 별도로 확인해야 합니다.

이 글은 2026년 8월 기준 법령과 서울특별시 조례를 바탕으로 작성했습니다. 투기과열지구 지정 현황과 구역별 고시 내용은 수시로 바뀔 수 있으므로 계약 시점에 다시 확인하시기 바랍니다.

법률 검토 | 법무법인 이현 부동산 전담팀 2002년부터, 보통의 사람을 위한 로펌

관련 법령·공식자료

• 소규모주택정비법 제24조

• 같은 법 시행령 제22조

• 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제37조

• 서울시 모아주택·모아타운 공식 안내